“析产”和“分割”有什么区别?共有房产的分割是转移登记还是变更登记?

有一处房屋，系原产权人多年前购买，当时已经进行权属登记并领取了权属证书。现产权人要将房产分一半给儿子，在办理产权登记手续时，登记机构认为这是房屋所有权的转移登记。但当事人提出：他们这种情况属于分家析产，不是所有权的转让，因而不愿意交纳契税。这就带来三个问题：“析产”和“分割”有什么区别?“析产”应当办理转移登记还是变更登记?产权分割是否要交纳契税?

“析产”一词在我国历史上就已经使用，也有的将其称为“分析”。“析产”一般是指家财(色括房地产)的分割。可能是“分析”易于和“分析研究”中的“分析”相混淆，“分析”和“析产”一词主要由民间及业内人士使用。在新中国成立初发布的《契税暂行条例》中，也使用了“分析”一词而不是“分割”。在法律上则习惯于使用“分割”，是指对共有财产的区分。在对房地产的分割上，“析产”和“分割”应是同义词。

房产分割应当以房产属于共有为前提，只有原来属于共有的房产(包括夫妻之间虽以一方登记但是实际上属于共有的房产)才能进行分割。如果该处房屋原为父母所有，而要将一部分房产让与给儿子，这是房产的赠与，而不是分割，应当办理转移登记，也应当交纳契税。《房屋登记办法》第三十二条第一款第五项明确将“房屋分割、合并，导致所有权发生转移的”列为转移登记，只有“同一所有权人分割、合并房屋的”(《房屋登记办法》第三十六条)才是变更登记。

转移登记和变更登记的主要区别是房屋所有权的权利主体有没有发生变化(权利人变更法定名称除外)，所有权的权利主体发生变化的，应办理转移登记。

因房产分割所进行的登记从表面上看，分割前和分割后相比较，既未增加新的所有权人，也未减少所有权人。但是，在分割前各个共有人是共同地作为全部房屋所有权的权利主体，而在分割以后，这种共有关系消失，原来的共有人分别成了原房屋中某一部分房屋的所有权的权利主体，所有权的权利主体已经发生了变化。《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定“因房屋买卖……分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的， 当事人应当……申请转移登记”，明确地将房产的分割列入了转移登记的范围。

因而，除了前面所说的同一所有权人分割、合并房屋(因权利主体未有变化)，房产分割所进行的登记应属于转移登记。但由于这种转移的特殊性，国内也有一些城市在地方立法中将房产分割列入变更登记。

并不是所有的房产转移登记都要交纳契税，例如房产的继承是转移登记，但不需交纳契税。对于房地产产权分割是否要交纳契税的问题，严格来说并不应当由房地产权属登记部门来解释。但是很多城市房地产交易契税由登记机构代为征收，有的登记机构虽然并不代征，但当事人往往会在办理登记前向登记机关进行询问。

在新中国成立初颁发的契税条例中，对房产分析是明确不征收契税的。在1950年4月3日中央人民政府政务院发布的《契税暂行条例》笫九条中，明确规定了房产分析免征契税(“凡属共有土地房屋，如分析时应将原契连同分析单据呈验核准后，另换新契，免征契税”)。一些城市立法中将房产分割作为变更登记，既是因为这种转移的特殊性，也可能有避免在契税问题上产生纠葛的因素。

1997年重新发布的《契税暂行条例》第一条规定：“转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定交纳契税。”财政部财法字[1997]52号文第三条对承受的解释是，“条例所称承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为”，并未直接将分割列入其内。但是，该解释当时也并未明确继承房屋是否免交契税，直至 2004年国家税务总局以国税函[2004]1036号文发出《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复)后，才明确了：“继承土地、房屋权属，不征契税”。与继承相比，分割虽也是“转移……权属”，但很难说是“承受”或“取得”，当事人有一些想法是可以理解的。

《中华人民共和国契税暂行条例细则》(以下简称《契税暂行条例细则》)第十六条已规定了：“纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理减征或者免征契税手续。”因此，在国家对分割是否要交纳契税明确作出规定前，无论征收或免征，都要办理手续。房地产产权分割是否要交纳契税或者可以免征，应以契税征管部门的解释为准。 <