农村房屋析产中宅基地使用权问题

　对于宅基地使用权，国家向农民颁发《农村房屋宅基地使用证》作为体现权利的载体，其中可以证明哪些人享有宅基地以及宅基地面积和地上房屋面积，但实践中，如果该证不具体写明家庭成员姓名，如何判断权利人?因析产需实际测量某间房屋与具体登记内容不符又如何认定?

　　笔者收集到成都高新区国土局制作的新旧两种版本，旧版本是有户主姓名、家庭人口数、其中工干人数、住址、房屋结构、间数、建筑面积的内容;此版本没有具体家庭成员的姓名，仅能说明有多少家庭成员共同享有宅基地使用权。一旦非户主的家庭成员作为原告要求析产时，还需要首先查明要求人是否为使用证中所包括的共同使用人，实践中可以同期的户口或政府相关部门的证明予以佐证，如果无法查明证书上的成员有哪些或无法证明原告系证书中指称的家庭人口之一，只能以原告证据不足而予以驳回。

　　新版本内容有户主姓名、总人数、住址、家庭成员姓名、房屋结构、间数、建筑面积、房屋四至界限。根据该版证书直接能够判定享有宅基地使用权的人员，并根据房地不可分的原则进行析产。

　　对于诉讼中实际测量的房屋面积与使用证上载明的面积不符的问题，笔者认为国土局向村民颁布《农村房屋宅基地使用证》是行使行政权的具体行政行为，法院在民事诉讼中没有义务对该行为进行审查。

　　析产时，法院应根据宅基地使用证上的面积进行分割，如果当事人诉请指向某一具体房间，需要测量的只是该房间面积。法院根据测量结果和应分得份额作出判决，该补偿的补偿。如果当事人仅要求确认份额，便无需测量。如果当事人对使用证上的面积不服，应当告知其向国土部门申请变更或提出行政诉讼。

　　知识拓展：

　　《物权法》对宅基地使用权的规定：

　　《物权法》第153条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。农村村民要获得宅基地使用权，应通过申请并获得有权机关的批准。宅基地使用权必须具备如下条件：

　　第一，必须具备村民资格。申请人必须是无宅基地、家庭人口众多确需分户居住的，因国家或乡(镇)建设需要另行安排宅基地的或者在农村落户需建住宅而无宅基地的情况的的村民。

　　第二，申请人提出申请。村民首先向所在地的农村集体经济组织提出申请，集体经济组织同意后将申请提交乡(镇)土地利用总体规划，尽量利用原有的宅基地和村内空闲地。如果占用农用土地作为宅基地，则需要依照《土地管理法》的规定，报省级人民政府批准，并办理农用土地转用批准手续。

　　宅基地使用权只能由宅基地使用权人行使，任何组织或者个人不得侵占、损毁宅基地。宅基地使用权有效转让，必须满足下列条件：

　　第一，转让行为应征的本集体经济组织同意;

　　第二，受让人为同一集体经济组织内部成员;

　　第三，受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件。

　　宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基使用权消灭。譬如出现地震、海啸、山洪、山体滑坡等自然灾害造成宅基地灭失的，宅基地使用权自然消灭。《物权法》第154条规定，对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。这里的“失去宅基地”除了自然灾害导致宅基地灭失的情形外，还包括集体经济组织收回宅基地或者国家征收而使农户失去宅基地的情况。

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