农村宅基地上的房屋买卖合同无效？

　　名城律师事务所律师 张绍明：涉及到在集体土地、或者在农村宅基地上修建房屋，然后再进行出售的行为，法律规定是无效的。

　　确立此类合同的效力，应以“认定无效为原则，以认定有效为例外”，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续，可以认定合同有效。

　　法律依据如下：

　　1、根据《土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

　　2、国务院办公厅1999 年发布的(中发(1997)11 号文)《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款规定：“农村的住宅，不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。

　　3、国土资源部2004 年11月发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。

　　4、国务院2007 年12 月发布的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，该通知指出：“农村住宅用地，只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’等”。

　　5、国家土地管理局(1990)国土函字第97 号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》：原宅基地使用者未经依法批准，通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。

　　6、《合同法》第52 条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。

　　7、《土地管理法实施条例》第6 条规定：“依法转让地上建筑物、构筑物等附着物致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。房屋没有办理过户登记，房屋买卖合同无效。