房产交易是一种专业性较强的交易,形式、种类也很多。每种交易都需要具备不同的条件,遵守不同的程序规则及办理相关手续,房产交易也不例外。房产交易是指房屋所有权人通过买卖、交换或其他合法方式将拥有《房屋所有权证》的房屋转移给他人的过程。
房产交易中的二手房交易又称存量房交易。二手房的交易方法为:买方咨询后双方签订合同办理过户,立契,缴纳税费并办理产权转移过户手续,通过银行贷款打余款完成交易。
二手房交易需要的注意事项为:房屋的产权是否明晰,土地情况是否清晰,交易房屋是否在租,房屋手续是否齐全,福利房屋是否合法,物管费用是否拖欠,市政规划是否影响,单位房屋是否侵权,中介公司是否违规,合同约定是否明确等等。
1)一手房屋交易税费:
契税:买新房子要缴纳的契税为购房总价的3-5%(不同的省市自治区税率不同),普通商品住宅减半,即1.5-2.5%.
维修基金:按建筑面积乘一定金额收取。
物业管理费:房屋交房后支付,具体档次费率按各地物价部门规定执行。
2)二手房的交易税费
1、我国正处于计划经济向市场经济转轨的特殊时期,许多房产权利并不规范,流转的方式不同。所以,有关税费的算法也为高档住宅和普通住宅。
2、普通住宅的卖方需交的税费和费用有:以5.55%*(申报价-原值)的营业税,满5年便可免去,以1%*申报价的个人所得税,以交易面积*(2.5--6)的交易手续费,以(1%--2%)*成交价的中介佣金。
3、买方需交的税费和费用有:1.5%*申报价(90平方下1%,大于90小于144交1.5%,大于144交3%)的契税,以评估价*0.4%的评估费,以申报价*0.05%的印花税,以交易面积*(2.5--6)的交易费用,以(1%--2%)*成交价的中介佣金,以及一定的权证费、它项权证费、过户费、500左右土地证费100-3000的按揭代办费。
4、高档住宅对于普通住宅不同的有:满5年之后的营业税按5.55%*(申报价-原值)定期缴纳,个人所得税按1.5%*申报价缴纳,契税按3%*申报价缴纳。
房屋产权登记费:0.3元/平方米(建筑面积);
土地使用权登记费:0.13至0.3元/平方米(占地面积);
房屋所有权证:80元/件;
房屋所有权证印花税:5元/件;
国有土地所有证:80元/件。
1、契税有1.5%和3%两种。契税征收税率的多少是由房屋是否为普通住宅来决定的。普通住宅界定标准为:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上,单套建筑面积在140(含)平方米以下,实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。这3个条件全部满足的住房为普通住房,普通住宅享受1.5%的优惠税率,非普通住宅则按3%税率征收契税。
2、增值税有征收和不征收两种。如果转让个人购买不满2年的普通住宅,则业主需支付(全额÷1.05)×5.6%;不满2年的非普通住宅,业主要交(全额÷1.05%)×5.6%;已满2年的普通住宅则不需支付该税;已满2年的非普通住宅,业主要交(差额÷1.05)×5.6%.
3、个税有20%和1%两种。根据地税局现行执行的政策,如果不能提供房屋原值的。将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。
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