个人出租房屋税收管理暂行办法

山东省地方税务局
个人出租房屋税收管理暂行办法

　　第一条 为进一步加强个人出租房屋的税收管理，保证税款及时足额入库，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关税收法律、法规和规章的规定，结合我省实际，制定本办法。
　　第二条 凡在我省境内出租房屋（或转租房屋）并取得收入（包括货币收入、实物收入和其他收益）的个人，均为本办法的纳税义务人（以下简称纳税人）。
　　第三条 本办法所称出租房屋，是指私人所有的房屋所有权人在约定的时间内，将其所有的房屋出租给他人使用，并收取租金的行为。
本办法所称转租房屋，是指个人将其承租的房屋转租给他人使用，并收取租金的行为。
　　第四条 纳税人应依照本办法规定，分别申报缴纳营业税、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加（以下简称税收及附加）。
　　第五条 纳税人应缴纳的税收及附加，按照以下规定计算确定：
　　（一）纳税人能提供真实有效的房屋租赁合同（协议）及收费凭据，且租金收取标准不低于当地房屋主管部门公布的基准租金或同类房屋租金水平的，或虽低于基准租金或同类房屋租金水平但有正当理由的，以实际收取的房屋租金收入作为计征依据，具体计算如下：
　　1、依照现行政策规定的相关税种及附加的适用税率税额或征收率计算缴纳。计算公式为：应缴纳的税收及附加=Σ计税租金收入（应纳税所得额、应税土地面积或税额）×适用税率（单位税额或征收率）。
以上税率、单位税额或征收率，依照税收法律、法规和规章的规定执行。
　　2、依照本办法规定的综合征收率计算缴纳。计算公式为：应缴纳的税收及附加=计税租金收入×综合征收率。
综合征收率，依照本办法所附的《税收及附加综合征收率分解表》执行。
　　（二）纳税人不能提供真实有效的房屋租赁合同（协议）及收费凭据，或提供虚假上述资料的，以及出租房屋租金收取标准低于当地房屋主管部门公布的基准租金或同类房屋租金水平又无正当理由的，按照下列规定计算：
　　1、由主管地税机关参照当地房屋主管部门公布的基准租金或同类房屋租金水平核定其计税租金收入，依照本条第一款的规定计算缴纳。
　　2、按照出租房屋的使用（建筑）面积和当地规定的每平方米核定税额计算缴纳。计算公式为：应缴纳的税收及附加=出租房屋使用（建筑）面积×每平方米核定税额。
　　第六条 税收及附加的综合征收率如下：
　　纳税人出租居民住房用于居住，其租金收入达不到营业税起征点的，税收及附加的综合征收率为4-6%；达到营业税起征点的，税收及附加的综合征收率为7-10%；
　　纳税人出租居民住房用于生产经营或出租其他房屋，其租金收入达不到营业税起征点的，税收及附加的综合　　　　征收率为12-15%；达到营业税起征点的，税收及附加的综合征收率为18-20%。
　　第七条 纳税人转租房屋的，以收取的租金收入的全额作为计税依据，其适用的综合征收率，可在本办法第六条规定的幅度内下调1-3%。
　　第八条 各市地方税务局应在本办法第六条规定的综合征收率幅度内，根据不同纳税人收入规模、所处的征税范围、交纳的税种等实际情况，确定具体综合征收率，并报省地方税务局备案。
　　第九条 对纳税人的计税租金收入、每平方米核定的税收及附加定额，由县（市、区）地方税务局根据当地实际情况，采取典型调查等方式，结合房屋坐落地的繁华程度、房屋类型、结构、用途和新旧程度、当地同类房屋租金水平等确定，并报市地方税务局核准或备案后执行。
　　核定税额，应予以公布，并定期进行调整。
　　第十条 纳税人领取工商营业执照或经有关部门批准， 应自领取工商营业执照或经有关部门批准之日起30日内，持房产证（或购房合同）、土地使用证、租赁合同及其他有效资料向主管地税机关申请办理税务登记。
临时发生出租房屋行为，不能够确定为生产经营的，不办理税务登记。
　　主管地税机关对按规定不办理税务登记的纳税人，应建立出租房屋登记备案制度。
　　第十一条 纳税人将出租（转租）房屋收回不再出租（转租）的，应当在向工商管理机关或者其他机关注销登记前，向原地税登记机关申报办理注销税务登记。未在工商管理机关或者其他机关进行注销登记的，自房屋收回一个月内，向原地税登记机关申报办理注销税务登记。纳税人办理注销税务登记前，应当向主管地税机关结清应纳税款、滞纳金和罚款，缴销税务登记证件，经主管地税机关批准后，办理注销税务登记手续。
纳税人因房屋大修等原因暂停出租（转租）房屋的，或纳税人与承租人协商变更房屋租赁合同的，应在发生上述行为15日内，持相关证明材料，向主管地税机关办理注销、变更税务登记。
　　第十二条 已办理税务登记的纳税人，应按照主管地税机关的规定，按期申报缴纳税收及附加；对按规定不办理税务登记的纳税人，可由其自行申报缴纳税收及附加，也可采用委托代征方式代征税收及附加。
主管地税机关应依照纳税人的实际情况，确定纳税人税收及附加的具体计算征收方式。
　　第十三条 各县（市、区）地方税务局依照《山东省地方税务局委托代征税款管理办法》的规定，可委托公安、建设、房产、国土资源管理部门、街道办事处（居民委员会）、村民委员会、物业管理单位和中介机构以及承租人等具备代征资格的单位和个人（以下简称代征人）代征税收及附加，并签订代征协议，明确双方权利和义务。
　　第十四条 纳税人与出租人签订房屋租赁合同的，以租赁合同约定的房屋出租（转租）起始时间，作为纳税义务发生时间；纳税人与出租人未签订房屋租赁合同的，可以房屋交付承租人使用的时间或收取租金的时间作为纳税义务发生时间，也可由主管地税机关确定纳税义务发生时间。
　　第十五条 纳税人应依照本办法的规定，向主管地税机关或代征人缴纳税收及附加。
纳税人按照本办法缴纳的税收及附加，由房屋坐落地主管地税机关负责征收管理。
　　第十六条 纳税人收取租金时，应向承租人开具或提供由主管地税机关开具的税务发票。
纳税人需要向承租人提供由主管地税机关开具的税务发票的，应持税收完税证或有关凭证，到主管地税机关或指定的办税服务场所办理代开发票手续，由主管地税机关或指定的办税服务场所审核后予以开具，并加盖主管地税机关公章或发票专用章。[page]