房屋个税计算的方法是什么

　　一、房屋个税计算的方法是什么

　　1、交易服务费：建筑面积(平方米)×3元；交易印花税：成交价或评估价(高者)×0. 05%；土地出让金：成交价或评估价(高者)×1%；

　　2、解困房：成交价或评估价(高者)×1%；商品房：土地出让金按基准地价× 3% ×未交土地出让金的建筑面积；分摊费用：成交价/总面积×分摊面积×10%(10楼以下)成交价/总面积×分摊面积×20%(10楼以上)；

　　3、个人所得税：成交价或评估价(高者)×1%(房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征)；营业税及附加税：成交价或评估价(高者)×5.5% (房产证或购买时契税完税证未满五年)。

　　二、房屋个税实际操作

　　（实际操作中的出税方）实际操作中是买方出税，卖方以抬高房价的方法将税费转移给买方！

　　国五条细则住房将视情况减免20%个税。

　　国务院下发“国五条”细则，要求依法严格对个人转让住房所得征收20%个人所得税。

　　由于统一征收20%个税将大幅增加二手房交易成本，地方政府在落实政策中，如果实行“一刀切”无疑会伤害到刚性需求。尤其是像北京这样的一线城市，中心城区几乎很少有新项目入市，即使有，销售单价往往很高，普通人根本无力承担。因此，二手房已经成为北京等一线城市房地产交易的主力，地方如何落实细则也成为各方关注的焦点。

　　财政部、住建部、国税总局已就各地落实“国五条”细则基本达成共识，即除了继续执行2006年下发的“个人住房满5年且为唯一住房转让所得免征个税”优惠政策之外，还有望为市场中的刚性需求预留一定空间，有针对性地区别实施征收政策，具体办法由地方政府制定。

　　从本次北京落实“国五条”细则情况看，区别征收可以说得到了很好体现，调控的重点仍是投资投机性需求。

　　三、买房退个税的规定

　　（一）办理退税的个人必须同时符合下列的两个条件

　　1、个人的出售和新购住房的时间都在1999年12月2日以后，并且出售和购买房屋的时间相隔不允许超过12个月，个人出售住房的时间则以个人所得税的完税证上代扣税款的时间为准；个人购买的住房的时间，按照下列时间规定进行孰优确定：

　　ａ、商品房买卖合同在房产交易已经确认登记的日期。

　　ｂ、头一期房款上注明了的填发日期。

　　ｃ、取得的房屋产权证或契税完税证明上注明了的填发日期。

　　2、个人出售的及新购的住房均坐落在广州地区的范围内。

　　注：购买和出售同一套房屋的不享受本系列退税政策。

　　（二）办理的地点

　　纳税人的税款如过是在代征单位代征的，应该到相应代征个人所得税的经办主管地税局办理退税的手续。

　　（三）个人申请办理退税提供的资料

　　所购房屋的购房票据、契税完税证、产权证，非产权人的购房还要带结婚证，所卖房屋的卖房票据、个人所得税的票据。退税地点应该在当月的２５日前在房产局地税窗口进行办理，相关的表格请在经办的主管地税机关办税厅索取。

　　（四）退税的计算方法如下所示

　　1、个人（包括夫妻两个人）新购住房金额大于或等于原住房的销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售额应该扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得）的，全额退还已缴纳的个人所得税。

　　2、个人新购住房的金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还已缴纳的个人所得税。

　　3、对出售或新购买住房的房屋产权人属于夫妻与其他人共同拥有的财产，按夫妻两人占房产价值的份额来计算退税。

　　4、个人部分拥有出售或新购买住房产权的，按个人占房产价值的份额计算退税。

　　5、个人办理退税只退得了部分税款，１年之内又新购买住房的，可以再办理还未退部分的税款。

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