购房多方调查时 警惕土地使用年限“缩水”

日前，武昌张先生致电本报称，今年7月，他在武昌民院路购买一套期房，预定明年7月交房，当他交完首付款后，得知该房的土地使用年限为1998年6月19日-2068年6月20日。他算了算，等到明年拿到房子，原本70年的土地使用权就只剩下62年，一下子少了8年。
年限因何“缩水”
在采访中，记者了解到，土地使用年限“缩水”现象在武汉楼市普遍存在。开发商从拿地到房屋销售，通常会间隔1-3年，而住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商之日起开始计算。开发商拿地到消费者购房之间会产生时间差，这也就造成土地使用年限的“缩水”。
有时，开发商因资金、手续、立项变更等原因，开发销售周期更长，倘若购房者在购买之前，房屋已搁置了一段时间，买房人损失的土地使用年限则更多。
变更土地用途 造成年限改变
国家规定土地使用权出让的最高年限按不同土地用途分为：住宅用地为70年；工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；商业、旅游、娱乐用地为40年；综合或其他用地为50年。
一位业内人士透露，目前许多开发商为了追求利益最大化，往往在楼盘开发时改变土地使用性质，有的在工业用地上建起了住宅，有的在住宅用地上建商业楼，这些做法都会涉及到土地使用年限及土地出让金的问题。
据武汉市房产局工作人员介绍，土地使用者改变土地用途，应当征得出让方同意并经土地管理部门和规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地出让金，并办理登记。
年限“缩水” 可向开发商索赔
湖北立丰律师事务所游友安律师介绍，根据法律规定，开发土地空置两年以上的，国家可以回收。但现实情况是，许多土地在开发商手中闲置多年才开发，业主买到这样的房屋，其土地使用年限已不足70年，由于消费者交纳的购房款中已包含了土地出让金，这对消费者来说是一种隐性损失。从法律上讲，该损失应由开发商承担。
此外，开发商在项目运作中变更立项，如将住宅变商用，商用变住宅，则要重新签订土地出让合同或签订原合同的补充协议，年限也应以新合同的约定日期为准。因此给消费者带来的损失，应由开发商承担。