案例分析:“补充协议”套牢购房者 当心细节隐患

案情回放

　　２００４年６月，王某看中了位于城市西南方向正在修建的一处花园小区，在开发商提供的规划资料中，小区中央有一个巨大的花木草坪的中心花园。从开发商的宣传资料上看，王某选中的那套房距草坪最近，窗外的景观也详情\" target=\"_blank\">格外美丽。在得到开发商肯定修建草坪的答复后，王某爽快地签订了商品房买卖合同。几天后，开发商通知王某去协商签订补充合同。因为主合同签订得很顺利，请教内行也说没有什么问题，王某与开发商的补充协议也就签订得非常爽快。但是，问题还是在一年之后出现了。今年四月，房屋竣工尚未入住的时候，王某再到工地上时发现小区的围墙南北方向被拆开，一条宽阔的道路正在施工——原来小区中央草坪的位置是一条市政路，整个小区硬生生地被这条路一分为二！住房窗户望出去的优美的环境不但没有了，反而平添了不尽的交通嘈杂。王某大为愤怒，找到开发商以开发商违约为由，要求解除合同追究违约责任。然而开发商拿出与王某签订的补充协议，其中一条显示：如因政府规划的原因出现的变化，甲方（即开发商）不承担违约责任。开发商解释说：在这里修路是政府的规划，企业无法抗衡。当初签订补充协议时已明确告诉了王某，也得到了王某的同意……


　　律师说法


　　本案中，主合同没有什么问题，但是补充协议的“政府规划原因”则大为可疑。如果说开发商事先不知道政府的规划，显然是骗人的鬼话，这个世界没有不了解规划就乱建房乱撒钱的傻瓜。后来的事实也证明开发商知悉此规划，之所以特意通知消费者去签补充协议，明摆着是想套牢消费者。而且，补充协议上的“因政府规划的原因”语焉不详，消费者弄不清楚什么意思；最重要的是，消费者没法预见到“政府规划”的具体内容，也就无从判断其风险。


　　律师结论


　　《商品房销售管理办法》第２４条规定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变化以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。结合本案的具体情况，律师认为：王某有权退房。


　　当心补充协议的细节隐患


　　商品房买卖合同如今已经规范，在格式合同上开发商已经玩不出什么花样。但是，商品房买卖主合同签订以后，开发商往往会通知消费者签订一些补充协议。从我们接触的案例来看，合同问题一般多出在补充协议上，消协也把这种因补充协议而起的纠纷列为合同陷阱的重要类型。


　　在法律上，补充协议一旦签订就具有和主合同同等的法律效力。但是很多消费者并不清楚，一厢情愿地以为主合同既定，补充协议也该没有问题。


　　签订补充协议的时候，有关的细枝末节一般都是开发商提出的，普通消费者既没有提出细节的能力，也没有辨别这些细节风险的能力。因此消费者在签订补充协议的时候，要比签订主合同更加小心，最好有专业人士陪同，代为参谋。


　　合同处方


　　送诊人：李先生 病历号：２００５００４


　　病症一：合同第１４条规定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。如有变化以实际交付的标准为准。”


　　诊断意见：买受人在购房时，往往忽略合同对所购房屋的装饰、设备标准的约定，一般都是出卖人拿出格式合同的附件让买受人签字确认，买受人一般基于买的是清水房的心理，也不会过多研究合同关于这方面的约定。直到接收房屋时，买受人才会仔细查看自己买的商品房，却发现很多地方的及设备安装不符合要求，如水、电、气、光纤等达不到基本的要求，此时提出开发商就会说这符合交房的条件，并有合同为证。而国家对商品房的装饰、设备标准的规定又相对较少且不很明确，出现争议对购房者往往不利。


　　建议修改：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。装饰、设备差价以工程造价管理部门核定的为准。”


　　病候二：本合同第１５条规定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一支付违约金。”


　　诊断意见：购买者签订商品房买卖合同的主要目的是取得房屋的产权，如因出卖人的原因而使购房者不能取得房屋产权，就不能实现合同目的，根据相关法律规定，购房者有解除合同的权利。而在本合同中，开发商提供的合同内容规定买受人不能退房，也就是要求购房者明确放弃解除合同的权利，从而置购房者于绝对不利的法律处境。


　　建议修改：买卖双方应达成补充协议，注明“买受人有权选择退房”，保留了购房者解除合同的权利。