专家：2009年北京房价已无大幅下跌空间

2008年下半年以来，在国内外宏观经济下行的背景下，本市房地产市场进入全面下调的深度调整期，二手住宅销售价格首次低于2007年同期。

上午，北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合公布了2008年北京市房地产市场运行情况。数字显示,政策性住房带动四环以内住宅期房均价下行。

市统计局新闻发言人于秀琴表示，今年一季度，本市房价将仍是小幅变动，并有可能在持平线上下波动。

2008年12月，由于中央和地方一系列促进房地产市场发展的政策措施出台，使得房价的环比下降幅度减弱。于秀琴预测，今年一季度，本市房价将仍是小幅变动。

市统计局专家表示，影响北京房价的因素是多方面的，包括政府、开发商和消费者。这3种因素始终处于博弈的状态中。

专家坦言，从目前的情况看，2009年北京房价不会有大幅变动，因为房价已无大幅下跌空间。

开发投资总体呈下降趋势

2008年，本市房地产开发投资经历了增长、放缓、下降、恢复4个阶段，累计完成开发投资1908.7亿元，比上年下降4.4%。

2008年各季度开发投资增长情况

开发投资 同比

一季度 315.3亿元 增长22.5%二季度 479.1亿元 增长5.9%

开发投资 同比

三季度 342.5亿元 下降35.1%四季度 771.8亿元 增长1.8%

二手住宅销售价格首次低于上年同期

从2008年9月开始，本市新建住宅价格有所松动，出现2005年以来环比首次下降，之后连续4个月环比下降。2008年12月，新建住宅环比降幅由9月的0.3%扩大为1.1%，降幅为2008年以来最大值。

但从同比指数看，9、10、11和12月分别增长8.7%、6.9%、4.2%和1.4%。2008年全年新建住宅价格累计比上年增长11.9%。

同时，二手住宅销售价格首次低于上年同期。从2008年8月开始，二手住宅交易环比价格连续5个月处于跌势，12月同比价格首次出现下降，降幅为1.1%。

新开工面积全面下降

从2008年5月开始，本市商品房新开工面积增速从快速增长至逐步放缓，2008年9月后开始下降，并且降幅逐渐扩大。新开工面积降幅较大和销售市场低迷导致竣工面积连续下降。

2008年商品房和住宅开工情况

新开工面积 同比 竣工面积同比

商品房 2337.2万m2 下降8.6% 下降11.5%住宅 1565.3万m2 下降4.5% 下降24.5%

城四区住宅销量降幅最大

2008年，全市销售住宅94200套，比上年下降32.5%。而在所销售住宅中，政策性住房销售套数约占三成。2008年四季度，限价房和经济适用房集中签约销售，销售套数占全年住宅销售套数的比重约为30%。

其中，东城、西城、崇文和宣武4个核心区销售3455套；朝阳、丰台、石景山和海淀4个拓展区销售56720套；房山、通州、顺义、昌平和大兴5个发展新区销售29316套；门头沟、怀柔、平谷、密云和延庆5个生态涵养区销售4709套。

4个功能区的住宅销售套数分别比上年下降58.1%、22.7%、40.3%和46%。

政策性住房销售约占三成

2008年，由于市场观望情绪浓厚，前11个月住宅销售面积持续下降过半。

11月，随着国家和地方一些购房利好政策的出台，购房税费和贷款利率下调幅度加大。同时，面对年底销售回款压力，一些企业降价促销力度加大，一定程度上刺激了市场需求的释放。年底销售量有所回升，但是销售市场依然低迷。

四环内住宅期房均价下行

四环路以内住宅期房销售中，四季度新增的限价房和经济适用房期房销售面积约占2008年全年四环路以内住宅期房销售面积的12%，不仅直接带动四环路以内住宅期房均价下行，而且间接影响周边楼盘售价。

如果扣除政策性住房因素，四环路以内住宅期房均价为16892元/平方米。

空置一年以内住宅面积比上年增加7个百分点

受市场销售低迷因素影响，2008年以来，本市商品房空置面积逐步增加。截至2008年12月末，全市商品房空置面积1438.3万平方米，比上年末增长302.1万平方米。

空置一年以内的住宅面积比上年增加7个百分点。