个人住房抵押贷款问题

唐烈英

从1998年起，国家停止从新中国建立后就一直施行的实物分房制度，推行住房分配货币化、商品化政策。1998年7月1日，国家开始将原出租给单位职工的公有住房进行出售，在中国大陆延续了4O多年的福利分房制度正式结束，各单位一律不得自行新建住房和购买商品住房分给职工 。

为解决住房需要，人们根据自己现有的经济状况和预期收入，纷纷向银行贷款购房，提前消费。银行为确保贷款的收回，避免因住房消费信贷有可能带来的损失，降低、减少信贷风险，在发放个人住房贷款时，要求借款人必须提供担保②。这样，作为担保之王的抵押制度自然就引入到个人住房贷款中来。

抵押贷款作为房屋买卖合同中的付款方式，迅速取代了住房买受人向出卖人分期付款的方式。随着时间的运转，个人住房抵押贷款缺陷凸显。本文就我国个人住房抵押贷款在理论上实践中存在的问题作一些分析，以利于对在个人住房贷款中，究竟适用墨守成规的担保方式还是引进或创造新的担保方式进行求索。

一、 个人住房抵押贷款的基本内容

住房涉及人的生存权。任何一国，其住房的分配都有国家的干预。我国住房制度改革，尽管国家对城镇居民的住房已经不再实行大包大揽，但是，对于切实解决其住房也有相应的若干政策。我国商业银行正是以国家相关信贷政策为依据，向城镇居民发放个人住房贷款。《中国人民银行个人住房贷款管理办法》(以下简称《中行住房贷款管理办法》)第2条规定：“个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。”“信贷是指不同形式的有偿财务资助。”银行发放个人住房贷款能够拓宽信贷业务、从存贷利息差中获取利润。但是，个人住房贷款的数额可以多达购房总价款的70％ ，时间可长达20年。我国近二十年来，个人债务很少有比住房贷款债务的数额更大、延续的时间更长。需要借款购买自用普通住房的人，往往无房无钱；加之借款还款时间的距离很长，银行贷款债权的实现不可避免的存在巨大风险。因此，没有哪种债权适用担保比个人住房贷款更严。《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)在罗列经济活动中需要以担保方式保障实现的债权中，将借贷列于首位 ，这决不是立法者不经意的杰作，是借贷与担保之间的联系十分紧密、在人们的生活中占据重要地位的反映。借款人向银行申请个人住房贷款提供的担保，借贷双方通常最多适用的方式是抵押。《担保法》、《城市房地产管理法》及全国性的行政法规、开展住房贷款抵押业务的各大个银行制定的相关法规，有“抵押”、“房地产抵押” 、“房产抵押贷款”、“贷款抵押”、“预购商品房贷款抵押” 等概念，却没有直接的“个人住房抵押贷款”的概念。“个人住房抵押贷款”作为抵押的下位概念，当然要符合《担保法》的规定。个人住房抵押贷款与抵押相同之处在于：二者的抵押权人都是债权人；二者的“抵押”人，既可以是债务人也可以是债务人以外的第三人；二者的生效除需要订立主合同外，还需要有专门的抵押合同或者抵押条款；都需要进行抵押物登记；在债务人不履行债务时，抵押权人都有权对抵押物采取折价、拍卖、变卖的方式优先受偿，以实现其债权。

但是，“个人住房抵押贷款”绝不等同于《担保法》规定的“抵押”，如果完全等同，就只须研究“抵押”而没有必要对个人住房抵押进行研究。二者的明显区别在于：“抵押”担保的债权不只限于贷款，比“个人住房抵押贷款”涉及的债权债务关系广泛得多。“抵押”所贷款项的用途比较宽泛，“个人住房抵押贷款”只能用于购买自用普通住房。“抵押”只要抵押标的物特定、权利能够即时物化，办理相关抵押登记手续即可；“个人住房抵押贷款”，除需要买受人与出卖人签订有效的住房买卖合同、用于抵押的个人住房特定化外，还须交付不低于一定比例的首期购房款。

传统民法理论认为，“抵押权之标的，民法上以不动产为限。”不动产是指土地及房屋、林木等地上定着物。就个人尤其是城镇居民而言，所拥有的不动产，主要是房屋而不会是单纯的土地或者林木。随着抵押权标的范围的扩展，“抵押”的标的物包括不动产、动产、不动产用益物权和动产不动产综合财产 ；用个人住房作抵押贷款的权利标的物确定地是个人住房。对贷款抵押的标的物的“个人住房”，我国相关法规的表述有：抵押人的“合法的房地产”、抵押人“本人在本市自有产权房”、借款人所购“自用普通住房”、借款人的“预购商品房”。这些表述可以看出，个人住房抵押贷款都是抵押人以自己享有所有权或者处分权的房屋、自有产权房、所购商品房作为个人住房抵押贷款标的物。归纳起来，用于个人住房贷款抵押的住房，从抵押人来看有两种情况：一是借款人即债务人本人，一是第三人即借款债务人之外的个人住房权利人；作为抵押标的物的住房主要有两种情况：一是借款买受人所预购的尚未建成的商品房期房；二是第三人享有产权的房屋、借款人本人的自有产权房屋(包括原有的房屋和贷款购买的商品现房或二手现房)。这样，个人住房抵押贷款的定义可以表述为：个人住房抵押贷款是指借款人或者第三人以个人住房作抵押，向银行申请用于购买自用普通住房的贷款。[page]