房屋抵押后买卖合同的效力

　　市场经济越来越发达的今天，房地产市场也一度达到沸点。其中存在的抵押销售也引发出诸多矛盾、纠纷，现就房屋抵押后买卖合同的效力谈谈自己的心得。

　　基本案情：

　　某公司将自有的房产向银行设立抵押且已办理抵押登记。在此情形下又将该房产出售于他人，致使他人无法办理房屋的过户手续。该纠纷已到法院，案件正在审理。

　　律师观点：

　　《合同法》中对无效合同的规定：一方以欺诈、胁迫手段订立的损害国家利益的;恶意串通损害国家、第三人利益的;合法形式掩盖非法目的的、损害公共利益的;在本案中并不存在上述情形，也即双方签订的房屋买卖合同是合法有效的。

　　但如何才能保障、实现购房人目的?根据《担保法解释》：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的。如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。

　　我国《物权法》同时又规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让财产的，应当将转让所得的价款向抵押人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

　　现实中见到的抵押权人多为银行。常见的处理方式是买房人先将卖房人的银行贷款还清，将设在房屋上的抵押权解除;然后买房人支付卖房人剩余房款，才能办理产权过户手续。

　　结论：

　　设有抵押权的房屋允许有条件的转让。