办理抵押贷款时须注意的问题

　　现在通过抵押贷款按揭购房的业务越来越成熟，但是，在办理抵押贷款按揭业务时，还是有些问题需要注意，谨防抵押贷款过程中存在的法律问题。

　　(一)审查主体的合法性

　　1.按揭人及其担保人

　　根据法律的规定，按揭人必须是具有完全民事行为能力的自然人或法人。按揭人如果是居民，必须提交以下材料：

　　(l)合法的本人身份证件，如居民身份证、户籍本或其他有效证件。

　　(2)按揭人具有稳定经济收人的证明或其他按期偿还贷款本息能力的证明。

　　(3)符合法律规定的购买商品房的合同或协议，及银行要求提供的其他有关材料。

　　在办理楼宇按揭业务时，按揭人可由具有足够代偿能力的单位或个人作为其偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，该保证人必须提供同意担保的书面材料及其经济收入和资信证明。

　　2. 按揭权人

　　根据中国人民银行颁布的《个人住房担保贷款管理试行办法》的规定，“只有经中国人民银行批准设立的商业银行和农村信用合作联社，才能经营个人住房担保贷款业务，其他金融机构和非金融机构，未经中国人民银行批准，一律禁止办理个人住房担保贷款和委托个人住房担保贷款”，并规定仅限于在实施国家安居工程的200多个城市才能办理，其他城市不得开展此项业务。因此，在办理楼宇按揭业务时，一定要找有按揭贷款经营权的机构办理，才能受到法律的保护。

　　(二)审查按揭物的合法性

　　《担保法》明确规定抵押财产的范围中包括“抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物”。《城市房地产管理法》第四十七条规定，“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权”。按揭的标的物即楼宇，必须符合房地产转让条件并具备合法的证明文件，否则不能作为按揭物。

　　(三)签订严谨的按揭合同

　　《城市房地产管理法》规定，“房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同”。楼宇按揭的抵押合同是确定按揭关系，明确各方当事人权利和义务的基本依据，也是抵押权人对抗第三人的凭证。当事人应在自愿、公平、等价有偿和诚实信用的情况下签订合同，合同内容必须符合中国的法律、法规和有关的规章制度，合同条款必须明确、完备和严谨。合同必须具备以下主要内容：

　　1.按揭关系中按揭人、按揭权人即贷款人和担保人的名称或个人的姓名、住所;