转让房屋抵押权未重新办理抵押登记是否有效

作者：张传军 发布时间：2008-01-29 09:30:25

2004年3月1日，甲保险公司与乙银行签订个人购置房屋抵押贷款保证保险业务合作协议，约定：如购房借款人超过3个月拖欠应还贷款本息时，保险人负责偿付购房借款人尚欠银行的借款。2004年4月30日，王某以其原有的一套房屋作抵押，向乙银行借款12万元用于购买新的住房，并办理了抵押登记手续。同年5月9日，王某应乙银行的要求，向甲保险公司投保了以乙银行为被保险人的个人购置房屋抵押贷款保证保险。王某从乙银行获得12万元贷款后，依合同逐月归还了部分贷款本息，但从2005年7月起便未再按约还款。乙银行遂于同年12月要求甲保险公司承担保证保险责任，甲保险公司依合作协议向乙银行支付了保险赔款11万余元。2006年1月，乙银行向甲保险公司出具权益转让书，将其对王某所享有的债权及房屋抵押权全部转让给甲保险公司，并书面通知了王某，但未到房管部门重新办理抵押登记手续或抵押权人变更手续。甲保险公司向王某索要上述款项未果，于是诉至法院，请求判令王某立即支付11万余元，并要求行使对王某用作抵押之房屋的抵押权。

［争议］

本案争议的焦点在于甲保险公司对王某用于贷款抵押的房屋是否享有抵押权。对此，在审理中，存在3种不同的意见。

　　第一种意见认为：乙银行对王某的主债权随着甲保险公司支付理赔款而归于消灭，作为从债权的抵押权也随之消灭。因此，甲保险公司对王某用作贷款抵押的房屋不享有抵押权。

　　第二种意见认为，甲保险公司未就王某用于抵押的房屋重新办理抵押登记手续，其对王某用于贷款抵押的房屋不享有抵押权。

　　第三种意见认为：甲保险公司对王某用于贷款抵押的房屋继续享有抵押权。

［评析］

笔者同意第三种意见。

　　根据我国担保法第五十条和物权法第一百九十二条的规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保；债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。由此可以推出，抵押权是可以转让的，只不过是不能单独转让而已。

　　关键问题是，抵押权的转让是否必须重新办理抵押登记手续或抵押权人变更手续。对此存在两种不同观点，一种观点认为：抵押物一般为不动产，而不动产物权以登记为公示方式，这也是各国的立法通例。抵押权作为一种担保物权，也应当遵循物权公示原则，否则抵押权的转让无效。另一种观点则认为：抵押权转让的前提是抵押物已经办理了抵押登记手续，是为了保障主债权能顺利实现所形成的抵押权，若主债权转让，作为其从属性债权的抵押权也随之转移，针对主债权而设立的抵押权应当继续存在，无需重新办理抵押登记手续或抵押权人变更登记手续。笔者倾向于后一种观点。

我国担保法仅规定了抵押权不得与债权相分离而单独转让或作为其他债权的担保，并没有要求随债权所转让的抵押权必须重新办理抵押登记手续或办理抵押权人变更登记手续。虽然根据我国担保法第四十一条和第四十二条的规定，用房地产作抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效；但这条规定应是关于设立房地产抵押权的强制性规定，而非对房地产抵押权转让的强制性规定。抵押权的转让，是在抵押权已经有效成立的前提下发生的转移，并非重新设立一个新的抵押权，转让的抵押权所担保的债权仍然是原先设立抵押时的债权，只是由于债权发生了转移而致使抵押权也随之发生转移而已。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第72条第1款规定：“主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权。”由此可见，债权受让人可以取得和行使原债权的抵押权，并没有规定受让债权后的债权人必须重新办理抵押登记或变更抵押权人手续后才能享有和行使抵押权。若要求转让抵押权必须重新办理抵押登记手续或办理抵押权人变更手续，则实际操作中往往会因抵押人不肯再次合作（怠于协助行为）而使抵押登记的变更手续很难顺利完成，这样抵押权便难以有效转让了，抵押权转让的规定便会形同虚设，没有实际意义了。况且《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第九条也明确规定：“金融资产管理公司受让有抵押担保的债权后，可以依法取得对债权的抵押权，原抵押权登记继续有效。”从这条规定的立法意图和立法精神应当可以看出，在抵押权随主债权转移后，受让人即可依法取得主债权的抵押权，原抵押登记应当继续有效，无需重新办理抵押登记。

　　具体到本案中，因乙银行将其对王某所享有的债权连同其抵押权全部转让给了甲保险公司，甲保险公司则依法在取得乙银行债权的同时，也取得了该债权的抵押权，原抵押登记应当继续有效。甲保险公司依法对王某原用于贷款抵押的房屋继续享有抵押权，并可依法行使抵押权，以充分保障其债权的实现。

　　（作者单位：江苏省镇江市中级人民法院）