住房抵押贷款保险的发展

　　住房抵押贷款保险作为我国住房抵押贷款发展的有力保障和保险市场的险种创新，其必然是一个逐步推开、循序渐进的过程，并且需要社会各方面的配合。笔者认为，当前应着重作好以下几个方面的工作：

　　1、提高对住房抵押贷款保险在房地产金融中的重要性的认识，能有效地提高贷款在二级市场上的流动性，是抵押贷款两级市场体系发育的“催化剂”和关键所在。

　　银行宜把抵押贷款保险作为取得优惠住房抵押贷款的必要条件，然后适当放宽贷款期限，提高贷款额度，降低利率，采取多种灵活的还款形式。对未投保者限其只能申请贷款期限短、还款额高的抵押贷款形式。

　　2、重视政府在住房抵押贷款保险中的作用与地位

　　政府是住房保障系统的发起者和重要一方，必须在政策、资金上对住房抵押贷款保险予以扶植。首先，应加快完善有关住房抵押贷款与保险的法律、法规;其次，应设立专门的政策性机构，将目前的一部分住房福利分出去，为居民取得住房抵押贷款提供担保，对低收入阶层应予以政策倾斜;第三，应加强对住房抵押贷款保险业的规范化管理，引导其健康发展。这也有利于防范国有资产的损失，因为目前经营住房抵押贷款的商业银行的资产是国有资产，由政府专门机构担保可将国有企业担保的包袱集中起来，便于统筹运作，使担保更具有现实意义。

　　3、用国家信用发展国家住房抵押贷款保证机制

　　这是美国、加拿大住房抵押制度成功的经验。我国应逐步引入这种机制，设立政府抵押贷款保险机构，以政府信用和雄厚的资金实力为借款者提供保险，使银行提供低息贷款，降低首期付款额。这样一来工薪阶层就能买得起住房，以推进住房分配货币化改革。同时这类机构还应会同房屋资产评估职能部门、住宅建设质量监督部门、法律咨询部门、抵押登记部门、公证部门等，使借款人能更加方便高效地办理抵押贷款手续，提高抵押贷款资产质量。这个机构对风险的审查也应该是十分严格的，以使住房抵押贷款风险最小化。

　　4、区别对待不同投保人，并制定相应费率

　　目前我国的住房抵押贷款保险的费率只是根据投保年限的不同而有区别，同一年限的保单费率相同，并没有体现各个投保者自身的风险差异。保费应该是根据某一特定群体危险发生的概率制定的，在抵押贷款中，高风险者和低风险者风险发生的概率肯定会存在有不同的方面，如果将两者混淆在一起，若取较高费率，则势必增加社会成本。保险公司应进行市场细分，分别计算不同年龄阶段、不同收入阶层、不同地区购房者还款能力风险发生的概率，制定相应的保费费率，以体现公平，降低社会成本。

　　5、加强银行对贷款风险的检查

　　银行对住房抵押贷款风险的审查具有专业经验，是保险公司无法取代的，因此还应当由银行仔细进行贷款风险的审查。对于风险较高、首期付款额较低的借款者可以提高利率，同时由银行来购买信用保险降低风险，或是建议其购买保证保险以提高其信用程度，从而获得较低利率的贷款。

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