开发商延期交房退房流程

　　一、开发商延期交房退房流程

　　一般来说，开发商超过三个月还不能交房，购房者就可以退房，并要求开发商双倍返还订金或支付房款利息。退房一般需要经过一下三个程序：

　　1、购房者提出退房要求；

　　购房者应通过信件方式向开发商提出退房要求，如果因开发商责任导致退房，开发商应承担退房造成的所有经济损失。如果因购房者贷款申请未获批准，或者双方对付款方式不能协商一致等原因退房，开发商无需承担责任。

　　2、15个工作日内办好退款手续；

　　购房者提出退房后，开发商应该在15个工作日内退还全部房款，并终止合同。在相关手续或者文件尚未签订前，开发商应替购房者想银行支付每月支付的本金和利息。

　　3、超过15日开发商应支付违约金；

　　如果开发商在购房者提出退房申请后的15个工作日内没有办好相应的退款手续，自第16日起至购房者取得全部房款之日，开发商应每天向购房者支付总房款千分之一的违约金。

　　二、逾期交房退房成功案例

　　案情简介：深圳业主黄小姐于2012年3月16日与深圳市*房地产有限公司签订了《深圳市商品房买卖合同》，向深圳市**房地产有限公司购买坐落于深圳市龙岗区*华庭的预售商品房，总价为1302380元。 合同签订后，黄小姐即按合同约定向深圳市*房地产有限公司支付了首期购房款402380元，房价剩余金额900000元由黄小姐向银行以按揭方式逐月偿还本息。

　　双方签订的合同约定了深圳市*房地产有限公司在2013年5月30日前将约定的商品房交付给黄小姐使用，但被告一直未能如约交付。

　　经黄小姐多次催告，深圳市**房地产有限公司仍未能将商品房交付给黄小姐使用，给黄小姐带来了困扰与不便，并造成了黄小姐经济损失，黄小姐遂委托深圳廖锐斌律师代理本案。

　　庭审交锋：针对我方提出开发商延迟交房构成合同违约主张退房并要求其承担违约责任，开发商主要提出了以下两点理由答辩：

　　（一）造成延迟交房主要是夏季灾害天气频发，暴风雨天气延误了工程施工，依据双方签订的合同第六条的约定，出卖方（即开发商）如遇台风、雨天等灾害事由对工程造成延误，出卖人可据实予以延期;

　　（二）开发商向法庭提交《工程竣工验收报告》，该报告载明所涉商品房已经过勘察、设计、监理、施工、建设五家单位验收，拟证明所涉商品房符合合同约定的交房条件。 律师作为本案黄小姐的代理律师，针对开发商作出的答辩，提出了以下代理意见，予以有力的回击：

　　1、被告是一家房地产开发企业，其作为专业的房地产建设与开发单位，其对其所提出的由于台风、雨天等灾害事件或其他事由已有或应有合理的预见； 况且，国家对从事房地产开发与建设的企业实施严格的准入制度，对于具有相当房地产从业资质的被告应具有抵御常规恶劣气候并解决造成延误的能力，因此，天气原因不足以成为被告违约的合理抗辩。

　　2、本案所涉商品房不具备交付条件。《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》等法律法规都规定了建筑工程竣工经验收合格后； 方可交付使用，这是国家强制性。依据上述法律法规的有关规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。

　　因此，出卖人在交付房屋时，应向买受人出示竣工验收备案表原件。如果被告作为建设方自行组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，出具《竣工验收报告》；

　　并将其作为商品房交付的标准，实质为自我监督，显然有失公信，甚至有“视购房者人身安全为儿戏”的嫌疑。

　　法院判决：经过合议庭审理，合议庭法官采纳了廖律师的代理意见，依法作出了如下判决：

　　1、原告黄小姐与被告深圳市**房地产有限公司签订的《深圳市商品房买卖合同》已解除;

　　2、被告深圳市*房地产有限公司于本判决生效之日起三日内向原告黄小姐退还首期购房款402380元和本判决生效之日止原告黄小姐已实际支付的银行贷款及利息； （具体数额以中国工商银行股份有限公司深圳*支行相应的账单为准），并按上述款项的5%向原告支付违约金;

　　3、本案案件受理费由被告负担。

　　律师评析：随着近几年商品房价格连年高攀，商品房交易活跃，但由于开发商种种原因延迟交房却用各种借口“稳住”购房者，实在令购房者无法接受。

　　而关于所购买的商品房是否已具备交房条件的问题，却成了很多购房者的疑惑。其实，广东省建设厅早已明确解释； 商品房经验收合格具体要求是商品房建设单位已经在当地建设主管部门办理了工程竣工验收本案手续”，而不是开发商自检的“竣工验收报告”或“竣工验收备案表”。

　　三、怎么对延期交房违约金计算

　　逾期交房的违约金以合同约定的交房日为起算点，以实际交房日为止算点。关于违约金的起算点问题，应认为当事人约定的交房日为违约金的起算点，即从合同约定的交房日之次日开始计算违约金。这里存在三种情况：

　　1、如果出卖人尚不具备交房条件而提前交付房屋，买受人可以拒绝接受，其民事责任也由出卖人承担;

　　2、如果在约定的交房日后，仍不具备交房条件的，更应由出卖人逾期交房责任;

　　3、如果出卖人虽不具备交房条件，而买受人实际接受了标的物，则出卖人已经完成了交付商品房的义务。

　　关于违约金的计算标准，最高法院的司法解释第十六条已经明确规定，即当事人有约定按约定，约定过高或过低的，则依照解释的规定（以违约金超过造成的损失30%为标准）可以予以调整;没有约定违约金标准和损失赔偿额的，则按照解释第十七条的规定，参照同地段的租金标准计算。

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