(甲方运作管理基础手册)
项目选择及项目起动的有关工作 :(略)
组织专业人员完成“详细可行性研究报告”,完成“项目建议书”审定。
特定项目的市场研究与前期准备:
特定项目的市场价值判断与目标客户选定,项目决策分析;
“投入产出比”分析,成本收益预期与现金流分析,报批“投资估算”;
特定产品的定性、定量化确认与同类竞争产品分析;确定“投资限额”;
资金筹措方案与项目开发周期策划; 专人负责——“投资控制”环节。
组建项目运作专业团队(项目公司成立):
含“营销管理、设计管理、投资管理及工程管理”等专业人员。
其它相关前期准备工作。
勘察设计与产品定型深化价值塑造: 专人负责——“设计管理¬¬”环节。
根据规划要求,确定方案设计任务书,建筑规划设计与景观资源规划;
建筑方案设计(规划概念设计,调整、确认方案设计),“投资概算”;
建筑施工图设计(初步设计及施工图设计),“投资预算”;
景观园林设计、室内设计、泛光照明、产品VI系统设计等相关设计工作。
报批、报建环节(甲方的工作重点):专人负责——“报批报审”环节。
必须专人负责,配合整个开发流程,全程跟进有关主管部门,办理各种报批、报审、验收环节,确保各种手续齐全。
如土地使用证、规划许可证、消防审批、人防批文、建设许可证、施工许可证、预售许可证等。
各类施工准备手续,临时用水、用电、占用道路、环保等市政设施手续。
开工后的施工全程管理阶段:专人负责——“施工管理”环节。
施工“总包单位”的招、投标管理及合同管理;
组建“招投标管理部门”,应含设计、施工、投资、营销等管理人员参与;把好“招投标”关,是工程建设管理的最关健环节。
对总承包施工要进行严格的合同管理、专业施工监理工作;专人负责——“合同管理”环节。
施工监理单位的招标确认工作,合格的监理公司,是项目管理的必要条件,也是我们实现规范化、制度化管理的科学保障。
“总包”选定之后,重点“分包”大项的分包及技术难点管理:
○1基坑工程的单项技术方案论证,专家评定与招投标分包管理:
土方开挖、基坑及施工降水、护坡、运输方案;迁移地下管线、文物管理、市政、环保等手续。
○2桩基工程的单项技术方案论证及招投标分包管理;
桩型选择、造价控制、施工方案、验桩等专项内容。
○3地下室工程及人防工程专项技术管理与实施:
地下室施工难度高,周期长,各类规范要求高、安全隐患多,要求总包单位有极强的施工能力和相关经验,其中,专项地下室防水工程与人防工程应单列分包与专业公司。
○4主体结构施工及分包工程专项招标: 专人负责——“主体结构¬¬”环节。
主体结构施工是对“综合质量、工期、成本、安全”影响最大的环节,也要求我们选择最合适的主体施工总包单位(主体结构必须由总包单位完成)。
各类分包必须服从“总包管理”及“监理管理”,配合总体进度、质量要求。招标时须明确水电费,施工界面、与主体施工单位的各类配合费用(如脚手架、提升机使用)等问题。
对于有专项“幕墙”施工的楼宇,主体结构施工必须与外“幕墙”施工同步进行,做好“幕墙”的结构预埋工作。[page]
(专项幕墙施工必须由专业的甲类幕墙公司施工,专项招标,深化幕墙施工方案和技术节点方案,幕墙施工方在主体结构开始后,即进入现场同步开工,以确保吻合度与综合质量及工期。)
○5室内公共部分的装修工程; 专人负责——“二次装修¬¬”环节。
售楼处、样板间、中庭大堂、过厅、电梯间、公用卫生间、宾馆、酒楼、主要会议厅等必经过二次装修,应单独招标,另行深化设计、由甲类装修公司专业施工,以确保品质。
○6主要大宗设备采购(甲方重点工作): 专人负责——“设备采购”环节。
冷水机组、风机盘管、风柜、专用小型中央空调机、发电机组,电梯选购,冷却塔、水泵、主干电缆、桥架、防火设备、铝合金(塑钢)门窗、专项涂料等,以上设备、设施应由甲方控制价格与质量。
○7园林广场环境景观工程:
应对整体景观设计进行控制,在完整的施工图指导下,应由专业景观公司配合土建总包单位,共同完成总平景观工程。含各类景观、道路、水景、场地、照明、标识系统等,要分配好各类工作的衔接界面,合理划分合同范围。
○8大厦夜景“泛光亮化”工程(专项招标):
“泛光照明设计”应在主体施工结束前完成细化,由专业景观灯光工程公司完成。
○9消防工程:
消防工程是一个综合的概念:含建筑消防、水消防、电消防及暖通工程中的消防要求;由统一的消防工程公司完成“系统对接控制”。
消防工程的验收关系到楼宇的整体起用,必须慎重选择相关施工单位。
○10空调工程:对于住宅类产品,应合理预留室外机位和相关孔洞置,配置好相关电源与控制系统,把美观与实用统一起来,
对于商业类产品,除主机设备系统外,主要是公共空间的安装,必须要在二次装修方案确认后,才能进行各支管与末端设备的重新设计与安装。
○11电梯专项工程:应按“住宅类”和“商业公建类”区分,明确功能与综合质量要求,以合理的“性价比”选取择设备,要及早确定,以配合建筑施工图要求。
对电梯单项招标,由甲方选型。不仅重品牌,更要重视施工安装质量。
○12智能化专项工程: 专人负责——“智能化工程”环节。
应按不同的建筑类型,区分功能需求实质,合理投资配置,以最优化组合完成系统要求,不应过分超前。
主要应对“电话、宽带系统”;“监控、对讲、应急报警”以及“车辆IC卡管理”系统;“闭路电视”等进行“市场化优选设计”。
在初步设计阶段,通过详细任务书的方式预以明确,利于设计单位细化落实专项智能化设计。须选择专业队伍施工(闭路电视除外)。
“价值工程学”原理为统领的“投资控制”工作(全程控制):
以“性价比优选法”为核心工作方法,通过多方案比选的方式,确定最适合项目市场价值的产品或组合技术。
在设计阶段,通过详细设计任务书传达给设计单位(70%准确性);
在施工阶段,根据项目情况和市场销售要求,调控变更(30%准确性)。
在开发过程中,根据市场销售的需要,合理变更设计与施工,以配合销售价值最大化。
售策划与组织实施(销售费用控制):
1、选择合适的策划代理公司、制定销售方案。
全程跟进项目进展,紧密结合市变化,关注目标客户的需求及竞争对手态势、避免同质化竞争,突出本产品特质与个性化销售策略;
2、产品整体VI系统与宣传设计,实现整合营销;
专业特色包装,有节奏、有系统地进行市场推广和销售组织。[page]
○1产品品牌的 “市场认知度”推广、“媒体覆盖”的选择与“投放强度”控制;
○2定向目标客户的选择、培育与忠诚度确认。
③筹划成立“荣勋置业会”,广泛培育市场,为后续开发奠定基础。
3、销售方式的确认与变化策划:
○1散客户的市场培育;
○2“定向招商”的大客户谈判、签约(需进行专项的商业策划研究);
4、销售合作方的管理模式:
○1自销 ○2包销、代销 ○3二者结合
借代理商的客源及品牌渠道,大牌的销售公司本身就是产品的有力广告。
八、物业管理与物业经营.(略)
1、物业管理:
针对不同类型的客户,选择合适的物业管理公司,通过提供优质的物业管理服务,提升物业品质、吸引更多的市场客户。
2、物业经营:
物业“整体市场品牌”价值的推广与增值,提高物业在市场上的定位、提高租售水平,让物业长久实现整体增值。