小型房地产企业项目开发模式探讨

中国目前房地产企业可以用八个字来概括：一曰“鱼龙混杂”。据统计，全国共有房地产企业二万多家，一级开发资质的仅有１．４４％，二级资质的１２．９％。二曰“列强入侵”。中国房地产公司中，国外公司已达１２００家左右，港、澳、台公司３８００个，合计５０００多个，占全国房地产开发公司总数的２０％。中国政府有关部门对外商投资房地产制定了一系列优惠政策，包括免征投资方向调节税、所需资金可通过有关渠道进行融通、投资者所获利润在按规定交税后可以自由汇出等，这些优惠条件使外商投资房地产业能够获得较为丰厚的回报。由此，更加剧了市场竞争的残酷性。

　　在如此残酷激烈的市场竞争下，摆在小型房地产企业面前也只有两条路：一曰“自生自灭”。有人曾预言，近１０年以内是中国房地产企业整合的最快时期?将有近１／２的企业经受不住兼并的冲击而自行倒闭。二曰“自强不息”。这些企业不愿被人“宰割”，就要首先求得生存，在生存中不断发展壮大自己，这就对小型房地产企业自身开发模式提出了挑战。本文就此谈几点不成熟的建议，仅供参考。

　　一、借“势”开发

　　房地产业中的“势”极为重要，可理解为：局势（国际、国内政治大气候），趋势（宏观经济的前景预测），造“势”（市）。再大的房地产企业，再有能力的开发商，要是缺乏“势”也根本办不成任何事。《三国演义》诸葛亮草船借箭，“万事具备只欠东风”，没有“东风”一切便是“空中的楼阁纸上的兵”，形同虚设。因此，房地产业的“势”也可理解为诸葛亮的“东风”。

　　其中，局势与趋势不难理解，在此不做过多的叙述。造“势”与造“市”属同音字，“势”是“架势”；“市”是“房市”。房地产开发不管是做商住楼还是商用楼，不管是集群还是单体，其实际意义仍旧落在“市场”二字上。既然是开发市场就会涉及到开发的“架势”上。大型房地产公司有资金实力，有优秀人才，有品牌战略，动不动就是十万、百万平方米的楼盘。他可以从公司的发展前景上实施“大盘郊区化”的战略，可以大谈什么“城市空心化的问题”，可以做“多功能全方位”的现代化社区……

　　而小型房地产企业便没有如此大的“气魄”，关键一点实力不如人，仅楼盘封顶后销售就占用了大量资金，再做其他的就显得“势单力薄”。既然没有大的“架势”，我们就借“势”，大公司开发大楼盘，小公司开发小楼盘。你在郊区做“全方位配套”的社区，等你把“市场”的“势”造足后，我就在你的周围做“迷你型”小楼盘。你在基础设施、环境配套方面花工夫，我在建筑质量、户型设计上下力气，各有千秋，互为依托。你有销售策划，可以在报纸电视上“狂轰烂炸”做广告；我有我的老主意，不动声色，“不见兔子不撒鹰”……结果，你有１０００套住房，销售８０％，售出８００套；我有１００套住房，但我成本比你低，相应的销售价也低，说不定比你卖得还要好一些。所以，诸葛亮借“东风”可以打败强大的对手；小型房地产公司借“势”也可以同大公司分庭抗礼。