第二季度上海房地产开发贷款意外出现较快上涨

第二季度上海房地产开发贷款意外出现较快上涨，但是房地产贷款的门槛并没有降低，现在断言上海房贷全面"解冻"还为时尚早

　　"怎么可能放松？"

　　８月２２日，针对有媒体说房地产贷款有松动迹象，建设银行上海分行房地产贷款负责人坚决地对记者说，"没有成交量，就意味着开发商没有现金流，放出去的贷款就收不回来，银行是绝不可能在这种情况下再放松房地产贷款的。"

　　建设银行上海分行涉足房贷市场时间较早，一直占据着上海房贷市场的头把交椅，因此该行的房贷松紧取向，一直为银行界和房地产界关注。

　　当天，上海房屋土地资源管理局的官方网站"上海房产之窗"滚动公布的最新成交数据显示，此前一日上海市的新房成交了２９７套，最近数月上海新房日均成交量一直在一百多套到两百多套之间徘徊，而在鼎盛时期，每天的日均成交量都在７００套以上。与此同时，上市销售的新房却在持续增长，最近的一个月里，又增加了２万套供应量，可上市销售新房达到１７万套。

　　成交量的多寡直接反映楼市交易的活跃程度，是楼市的"晴雨表"，也是各银行决定银根松紧的重要依据。"成交量一直没有变化呀。"一家外资银行驻沪高级管理人员对记者说，所以"到现在我们也未加大这方面的业务"。

　　有意思的是，尽管数日以来，记者采访的十数位银行界人士纷纷否认了各自银行有放松房地产贷款的打算，但是市场上却言之凿凿地流传着一种声音：房地产贷款行将"解冻"。

　　"我们也听到了这个说法，"上海盛基集团副总裁朱泳敏说，"但是并没有感到银行放低了发放房地产贷款的门槛。"上海盛基集团是上海市一家中等规模的房地产开发商。

　　和上海盛基一样，记者采访到的多位上海开发商也纷纷表示，这个风声在圈内传得呼呼响，但是谁也感受不到身边的水温在升高。他们疑惑地问记者："您听到什么风声了吗？"

　　在个人按揭贷款这块，上海合生房地产开发有限公司销售总监宋悦青告诉记者，目前各家银行的个人按揭贷款政策，并无明显的改变，基本上执行的还是上海银行同业公会今年４月发布的个人房贷风险管理指引，这个指引规定对个人房贷发放七成贷款。

　　房地产贷款"春江水暖"？

　　上海房地产贷款是不是真的已经开始松动？

　　"松动论"者的主要依据在于三点：一是央行上海分行召开金融形势分析会，要求各金融机构继续支持上海楼市发展；二是上海公积金贷款开始放松；三是上海市银监局７月１１日公布的第二季度上海房地产信贷运行情况披露，４、５、６三个月，上海中资银行房地产开发贷款增长额分别为－４．０７亿元、３６．２６亿元、１３０．４１亿元，共增长１６２．６亿元，出现了较快上涨。

　　据记者了解，７月末央行上海分行的确召开了金融形势分析会，在这次会议上，有关方面提出上海的各家金融机构要处理好宏观调控与地方经济发展的关系。会议要求各金融机构继续支持上海市的房地产市场稳定发展，并提出三个意见：一是合理运用利率浮动政策和贷款差别成数调控个人住房贷款比例和增速；二是密切关注和防范房地产贷款的潜在风险；三是积极支持上海市政府两个"１０００万"商品房的建设和交易，适当放宽对房龄在１０年左右二手房贷款的限制。

　　一家当天参会的国有商业银行的房贷部门老总告诉记者，虽然上海市有关领导和各中资金融机构的负责人都出席了此次会议，但这次会议提出的关于房地产金融的三条意见只能属于"建议"，并不能对各金融机构形成实际约束。

　　不过，８月份开始，各家银行还是陆续采取了一些动作，但是这些动作主要还是集中在给１０年以上、总价５０万以下的老公房提供按揭贷款。这种做法并不违背此次房地产调控精神，因为这类房屋的购买者主要是自住。[page]

　　紧接着，８月１９日，上海市政府宣布，从８月２０日起，购买首套自住住房的上海职工，公积金贷款额度将从１０万元提高到２０万元，而如果拥有补充公积金，贷款额度将放宽到３０万元。

　　上海财经大学的房地产研究专家印堃华接受记者采访时表示，由于上海的购房者大都属于二次购房，新购房者使用公积金贷款相对较少，同时上海的公积金贷款上限为２０万元，与上海目前房价远不相符，应该适时调整。

　　公积金贷款调整的另一个重要背景是，７月份上海的个人房贷第一次出现了负增长，因此市场观察人士也认为，对公积金贷款的放松，实际上暗含了有关方面试图提振楼市和解决房地产市场结构性矛盾的努力。

　　但是除此之外，似乎并没有新的迹象能说明上海的房贷特别是对房地产开发商的贷款已经松动。那么上海二季度房地产信贷的快速上涨是否释放出了房贷"解冻"的确切信号呢？

　　银行保大压小

　　"我不认为房贷开始放松，"一家国有商业银行房贷部负责人表示，"房贷松不松，关键看放款条件是否放宽，而现在放款条件并没有放宽。"

　　他的这种说法得到建行上海分行方面的呼应，该行的房贷负责人表示："大家都很谨慎，好项目，信誉好的开发商，我们会适当放款。"据他介绍，这是目前上海各家银行的一个基本态度，对一些优质客户的放款有可能增加房地产开发贷款的总量，但并不意味着银行降低贷款门槛。

　　对银行来说，看到房贷项目就扑上去的日子已经一去不复返了。世易时移。去年４月房地产调控开始后，上海楼市一度进入僵持期。这迫使银行重新审视房地产贷款业务，据记者了解，目前各家银行的贷款条件虽然基本没有放松，但他们的贷款对象和贷款策略却正在发生变化。

　　７月末，农业银行在杭州市之江度假村召开长三角各地市行长会议，研究房地产金融形势，农总行和各大开发商都派员参加。浙江大学房地产研究所所长赵杭生也应邀给行长们做形势分析报告。

　　对于当前房地产市场形势的判断，参会各方认为市场中长期向好，短期艰难。行长们表态，银行有责任支持大中型的房地产企业渡过难关，特别是长期客户。会场上，农业银行与沪杭宁三地最主要的三家房地产开发商--上海绿地集团、杭州广厦集团、南京栖霞集团签订了银企合作协议。

　　"支持大开发商，就是防止大落。"赵杭生说。

　　农业银行还采取了另一手，抓大放小，限制对中小房地产公司的贷款和小项目的贷款。８月开始，凡是房地产的项目开发贷款，５０００万以上只需要各省分行批即可，５０００万以下，反而因为被视为高风险业务，需要报农业银行总行批准。

　　贷款短期难以放松

　　尽管银行家们矢口否认未来房地产贷款行将"解冻"，但开发商们却将信将疑，认为房贷存在松动的可能。

　　他们认为房价大幅上涨固然是个问题，但是房价下跌影响地方经济发展亦是个问题，另外，从宏观层面来说，今年存在"宽货币，紧信贷"的状况（指货币供应宽松，但信贷却紧缩的状况），银行方面为自身谋利，也会增加贷款，而房地产贷款正是贷款中绕不开的一个大头。

　　这种如意算盘至少会部分落空。各方面的迹象表明，中央政府推进房地产调控的决心并没有改变。

　　８月９日，新华社发表文章，要求进一步深入调控。此前，七部委的四个调查组向国务院提交了８省市的房地产调研报告，其中提到地方政府在落实中央调控精神上，依然有许多不足。

　　同一天，建设部召集了北京、上海、天津、重庆、沈阳、杭州、成都、厦门、郑州、南京十城市的房地产部门官员举行座谈会。

　　建设部副部长刘志峰传达了中央领导同志的指示精神，恳切地要求各地方政府"重新学习国办发?煟玻埃埃丹牐玻逗盼募??熂?'新八条'　和国办发明电?煟玻埃埃丹牐负盼募??熂?'老八条'　"，继续贯彻宏观调控政策。[page]

　　一周之后，央行公布了２００４年房地产金融报告。市场分析人士认为，在此关头，该报告的出台意味深长，其出现就代表央行要坚持调控。

　　该报告对２００４年以来争论的房地产泡沫问题、房地产行业带来的金融风险问题，一一明确解答。其中指出房贷存在问题较多，央行认为，个人按揭贷款虽属值得扩展的优良资产，但银行对购房者未来偿付能力估计过高；房地产开发商贷款的不良率较高；银行体系直接或间接地为开发商提供了所需资金总额５５％以上的融资。

　　报告还强调开发商"空手套白狼"式期房开发模式，是把银行体系拖下水的重要原因，并进一步提出建议取消房屋预售制度，此举意味着开发商的自有资金将提到７０％。

　　这些动作和言论所传递出的信息，都说明从中央层面而言，调控要贯彻，房贷不会轻易松动。

　　就上海而言，政府除了放松公积金贷款外，还看不到放宽房地产开发贷款方面的举措。从上海银行业目前的信贷形势看，也看不到充足的需要放松银根的动机。

　　今年前５个月全国累计新增人民币贷款９８７５亿元，同比少增１６０４亿元，少增部分贷款主要集中在短期贷款与个人消费贷款。贷款萎缩，造成银行出现较大的存差（即存款减去贷款的差额），挤压了银行的利润空间。但是在上海信贷形势相对平稳。

　　央行上海分行的数据显示，６月末，上海市中外资金融机构本外币存款余额２１５９４．１亿元，同比增长１５．７％，本外币贷款余额１６２２３亿元，同比增长１３．８％。６月末，上海市金融机构贷存比为７５．１％，基本上处于合理水平。

　　不过，在７月２７日的上海金融形势分析会上，央行上海分行也提出，各金融机构必须关注下半年贷款增长有可能出现后劲不足的问题。