工行“逆市”松绑房地产开发贷款

对某些房地产企业来说，这是个好消息，前期银行一直严格控制的房地产开发贷款开始出现了一些松动的信号。

　　在日前下发的房地产行业营销指引中，光大银行根据“有所为有所不为”的原则，开始对开发贷款政策进行调整，部分重点城市中排名靠前、具有品牌优势的房地产企业以及北京、广州、深圳等区域将受到重点支持。

　　光大银行一分支机构负责人告诉《第一财经日报》，以深圳为例，之前只允许对排在全国前四十强的万科、华侨城等六家房地产企业发放开发贷款，而现在在深圳市排名前100位、四证齐全的房地产企业都可以成为目标客户。而且，在具体操作上，对于开发贷款对应的土地抵押以及资金的封闭等贷款条件也都有了一定程度的放松。

　　“我们还没有接到总行类似的通知。不过，光大银行的政策变化传递了一个积极的信号，不排除其他银行随后跟进的可能。”另一位商业银行人士称。

　　该人士同时认为，虽然房价呈现出的区域性特征很明显，不同地区房地产市场的泡沫程度也是不一样的，但在过去一段时间，各家银行在房地产开发贷款上基本上采取的是“一刀切”的做法。

　　根据《2004年中国房地产金融报告》，2004年3月份以前，房地产开发商贷款增长速度在40%以上，而从2004年下半年开始，房地产开发商贷款增长速度明显放缓，2004年年底增速降低到17.3%，2005年一季度增速进一步下降到15%，与全部金融机构人民币贷款增长速度基本接近。

　　作为资金密集型行业，房地产行业对银行具有很高的依赖性。《2004年中国房地产金融报告》分析，考虑到定金和预收款以及自筹资金中有相当一部分也来自银行，房地产开发中实际使用的银行贷款的比重在55%以上。

　　由于银行对房地产开发贷款的控制，加之房价下降预期导致的消费者持币观望，使开发商的现金流经受着前所未有的考验和压力。据了解，不少开发商目前对行业的预期较为悲观，在购买土地和项目开发的进度等方面均比较谨慎。

　　而在银行内部，关于房地产贷款的控制尺度也一直存在着分歧。招商银行一分支机构负责人对记者表示，像北京、广州、深圳以及一些内地中心城市，按照房价收入比等指标，区域内的泡沫还是比较小的。由于城市化与消费升级带来的真实需求的支持，房地产市场未来的发展空间依然较大。只要回避目前过热的一些地区，注重房地产开发商的抗风险能力、产品开发能力以及成本控制能力，房地产开发贷款的风险应该是能够控制的。

事实上，在去年9月份宏观调控取得一定成效后，部分银行的房地产信贷政策就有了一定松动。当年11月，中国农业银行与万科签署协议，农行将向万科提供总金额为人民币46．9亿元的综合授信额度，此举被视为是商业银行对房地产贷款态度发生变化的一个标志。此前有媒体报道，一度冰封的上海房地产贷款在今年6月底也出现了解冻的迹象。而此次光大银行的政策调整，使房地产贷款将出现松动的预期进一步得到了强化。

　　不过，在局部松动的背后，商业银行在房地产贷款中“扶强汰弱”的差异性倾向也相当明显，行业的重新洗牌似乎不可避免。记者采访到的一位房地产公司总经理就表示，他没有感受到“解冻”，可能是公司的规模、品牌及项目不入银行的“法眼”。