从执行实务出发-谈对被执行人房产的执行

从执行实务出发-谈对被执行人房产的执行
来源：江苏法院网作者刘宏杰更新时间：2010-07-19160008
长期以来，一房不能执行或难以执行一直困扰着执行人员，对那些只有一处房产而无其他财产可供执行的被执行人来说，一处房产不能执行成了他们一个最好理由。如何破解这一执行难题，是所有执行人员必须面对和解决的问题，在执行实践中，既要依法执行达到案结事了的目的，又要给予被执行人合情合理相对适当的安置，同时还不能引起不稳定因素的产生，实现法律效果和社会效果最好的结合，如何把握好上述几个问题，是很值得探究的。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十条“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品。”这一条只是对被执行人包括房产在内的所有财产如何执行的原则性规定，现有的司法解释对于房产的执行，要么就没有规定，要么规定的过于简单，操作性差，各地做法也不尽相同，期待出台一部专门针对房产执行的司法解释详尽的规定操作程序和执行的方式方法。
本人是从事执行工作多年的老执行，多年来执行了不少被执行人房产的案件，本人将执行的心得体会和方式、方法整理归纳出来，与同仁一起探讨，不足之处予以斧正。
执行被执行人房产要做到“十查”：
一查被执行人房屋的产权。查清被执行人房屋的产权，这是执行被执行人房产的首要前提，只有查清了产权，才能谈得上能否处理和怎么处理。
二查被执行人房产的土地性质。被执行人房屋产权的土地性质，关系到房产的价值，同时也关系到买收人的利益。如果是国有土地，一般人都可买收；如果是集体土地，拍卖前不仅要征得国土部门的意见，而且买受人只能是本集体组织或其成员且是无宅基地的人买收方为合法。
三查被执行人房屋内实际居住人口。如果被执行那个人只有一处房产，在执行被执行人房产前，不仅要查清房屋共有人，还要查清房屋内实际居住人口。此查的目的，是要确定被执行人房屋是否适宜执行，寻找合适的安置方案，为执行做准备。
四查被执行人住所地人均最低住房面积标准。被执行人一处房产被处置前，法院就面临着安置问题，是租房还是购买经济适用房？对于被执行人住所地人均最低住房面积标准，执行法官要做到心中有数，根据具体情况确定安置方案。
五查被执行人房产有无设置抵押。被执行人房产有无设置抵押关系到被执行人房产能否拍卖问题，对于已设置抵押的房产，在评估前就应估算该房产大概有多大的价值，如果价值较大远远超过优先受偿抵押权的，进行评估、拍卖才能解决案件，否则，如果价值较小，拍卖价款不足以清偿优先抵押权的、或者所乘价款不多的，那么，评估拍卖就没有必要进行了。
六查被执行人房产有无租赁。此查的目的在于同等条件下租赁者有优先购买权，法院在拍卖前要特别通知租赁者参加竞买，否则是会很麻烦的，如果租赁者没有参加竞买放弃优先购买权或者参加竞买没有竞得，对于拍卖前就应告知竞买者该房产已租赁，租赁期限、租金，竞买者在买收房产后就有房产权，就可按原租赁合同收取租金，在租赁者不同意解除租赁合同的情况下，要等到租赁合同期满后，买受人才能实际收回房产等情况。
七查被执行人有几处房屋。如果查得被执行人有多处房产，对于不住的房产那就不必考虑能否拍卖和安置问题了，放心处理即可。
八查被执行人房产有无设置其他优先权。在查明被执行人房产抵押、租赁等设置优先权的，还要进一步查明有无设置其他优先权，如果设置了就要把这一因素考虑进去进行处理，省得以后优先权者提出执行异议。
九查被执行人房产市场现行大概价位。在处分被执行人房产前，对被执行人房产市场现行价位应有个大概的了解，如果价值过于偏小，又存在安置问题，那就没有必要处理被执行人的房产了，案件要寻找其他突破口。
十查被执行人所在地经济适用房大概价位。此查的目的在于为被执行人以后安置做准备，在房产拍卖所得价款清偿债务后，余额部分又不足以购买商品房的时候，在被执行人请求下，商请当地政府部门出售经济适用房给被执行人居住。
执行被执行人房产“十二法”：
一、以大换小。有些被执行人只有一处较大的房产，远远超出了当地政府确定的最低住房标准，别的又无其他财产可供执行，怎么办？那就动员或者强制对被执行人该处房产进行评估拍卖，从所得价款中抽调部分款项在别处另行买一处符合最低住房标准的房屋给被执行人居住，这样，既满足了案件的需要，对被执行人又有了适当的安置。
二、以近换远。所谓以近换远，就是将被执行人在城区内、或在交通条件相对好，离学校、医院、商业区等相对较近、人口密度较大地方的房产，因价值较大，置换到相对偏远的地方居住，所得差价用来偿还申请人的权益。
三、分割处理。对被执行人现居住较大的房产，可通过分割的办法将被执行人及其家属必须居住的房产面积预留给被执行人外，对其余的部分房产经过评估、作价交给申请人抵偿债务、或经过拍卖程序将所得价款交申请人用于清偿债务。
四、租房居住。在被执行人的房产既不在城区、又无法分割的情况下，将被执行人的房产评估、拍卖后所得价款，首先要拿出部分价款对被执行人进行安置，最低程度要给被执行人按当地最低居住标准租赁政府廉租房居住，租房的时间要根据被执行人现在及将来几年的收入而定，收入少的，租房时间可适当长一些，收入高的，租房时间可适当短一些。
五、购买经济适用房居住。将被执行人经济价值较大的房产拍卖或变卖清偿债务后，余额部分按市场价又不足以购买商品房，法院应将此情况通报给当地政府，并与当地政府协调将经济适用房出售给被执行人居住。
六、协调有闲置房屋的有关单位进行安置。对与被执行人有关的厂矿、企事业单位、社区、村居委会有闲置房屋的，法院在执行被执行人一处房产前，要与这些单位协调将被执行人安置到闲置房居住后，方可对被执行人的房产进行处置。[page]
七、协调有关政府另行安排宅基地建简易房居住。法院在处置被执行人一处房产前，在无其他合适安置方案的情况下，法院协调有关政府另行安排宅基地，由被执行人建简易房居住，安置后处置被执行人一处房产较为妥当。
八、动员申请执行人提供闲置房让被执行人居住。被执行人一处房产被执行后，被执行人无房居住，如果申请人有闲置房未使用的，可动员申请人在一定期限内将闲置房提供给被执行人使用，如果不愿提供，又无较好安置方案，被执行人确无处可去的，被执行人一处房产就不能处分。
九、协调被执行人到有房单位工作解决住房问题。现在有的劳动密集型用人单位或对用人要有一定技术专长的单位，为了能留住人，不少在用地范围内建起职工宿舍，职工和用人单位可签订附有一定条件、一定期限的劳动服务合同，对于职工宿舍可租可买，也有免费提供住宿的。对于这样的单位，可动员和协调被执行人前去工作解决住房问题。
十、动员被执行人同意先卖房后安置。在没有好的安置方案前，动员被执行人同意先行卖房，根据所卖房款的多少，确定给被执行人买房还是租房居住或者其他安置。
十一、协调市场管理部门让有能力做生意的被执行人到市场租房做生意解决住房问题。对于有经营能力的被执行人，房产被处理后，就面临没房居住的问题，在这种情况下，可和市场管理部门协调，请他们腾出经营用房让被执行人经营解决住房。
十二、动员申请执行人与被执行人房屋进行置换。对于申请人房产面积小、价值低，而被执行人房产面积大、价值高的情况，可通过做工作进行产权调换，经评估差额部分可作为履行义务的金额。这也是解决案件的一条好的途径。
总之，在执行实践中，探索之路是无止尽的，办法总比困难多，只要我们执行人员尽职尽力，恪守为人民司法、为大局服务的宗旨，执行将不再“难”。
作者单位：盱眙县人民法院