公积金贷款买房专家给您支三招

　　房屋险自愿买人身险必须买为保证贷款安全偿还，2001年12月29日以前购房人申请公积金贷款，必须提供五种担保方式。但实际上大家用的更多是“抵押加购买综合保险”这一方式。在这种保险中，房屋财险的保险费包括：贷款金额×年保险费率×换算现值系数人身险贷款金额×(主险保险费率+附加失业险保险费率)。房屋财险中，凡贷款期限为1-5年(含)的个人借款人，按相应个人贷款期限的保险费档次，购买保险。人身险的保险费包括：(1)凡贷款期限为1-4年(含)且未办理完成抵押登记手续的借款人，按个人贷款期限为3年的保险费(1-3年费率相同)档次购买保险。(2)凡贷款期限为5年(含)以上、且未办理完成抵押登记手续的借款人，可先按贷款期限为5年的保险费档次购买保险。保险到期后，借款人仍未办理完成抵押登记手续，借款人需继续购买保险。剩余贷款期限低于5年的，按实际剩余年限购买;高于5年(含)的，按5年期限购买。以此类推，直至还清或抵押登记完成。

　　政府提供担保贷款费用降低2001年12月29日，北京市住房贷款担保中心经市政府批准开始试营业，个人可以申办最高39万元的贷款。举例来说，首批4位购房者通过担保，平均贷款额28万元，平均贷款年限10年。如果通过购买保险的方式担保，人均支出约7702元。如果通过政府担保，贷款者人均支出仅2077元。在个人申请住房贷款时，由担保中心为个人住房贷款提供全程不可撤消的连带责任担保，个人则将所购住房通过反担保抵押给担保中心。当出现购房者偿还贷款的时间逾期时，由担保中心履行连带担保责任，偿还剩余贷款本息责任。担保中心同时与住房公积金管理中心、受托银行进行本息协商，变更贷款条款，重新安排还款期限。在借款人保证按期偿还贷款利息的前提下，减轻借款人当期还款压力，通过提供就业培训等，提高借款人的还款能力。或者由担保中心以掌握抵押物处置权为前提，视具体情况，灵活安排还款计划或者提供周转安置住房。然后，将原有住房进行拍卖，收回剩余贷款本息。对恶意不还款的借款人，将采取诉讼等法律手段落实还款责任。

　　办完抵押登记房证要自己拿很多人通过公积金贷款买了房并且已经入住，但是一直没见产权证。问题在于，大家似乎认为产权证应由银行保管，直到还清贷款。其实，尽管做了抵押贷款，产权证也应该拿在自己手里，银行持有的应该是《房屋他项权证》。购房人还可以凭着抵押登记手续，把当初按要求在保险公司购买的保费退回一部分。事实上，只要购房人按要求填写完申请表，手续并不麻烦：银行经办人和购房人一起，到房屋所在地的房屋权属管理部门，确认材料完整无误后，在抵押人的房屋所有权证上注记抵押情况，并填写《房屋他项权证》，加盖抵押登记专用章即可。