房管局错误注销他项权利案

A公司于1997年1月3日为担保履行其与B公司的购销合同，将其所有的商场作为抵押物，且经公证处公证。后于3月10日到房管局依法办理了抵押登记手续。房管局于1997年3月21日颁发了《房屋他项权证》，权利续存期限自1997年3月21日至2000年12月31日。

1997年9月25日，A公司的委托代理人单方到房管局申请办理上述房地产抵押注销登记，称两公司的债权债务已结算完毕，要求解除双方的抵押关系，且称其《房屋他项权证》不慎遗失。房管局于1997年9月25日注销了该《房屋他项权证》，并由A公司委托代理人办理手续，在1997年9月28日的某报上声明该证遗失作废。与此同时，A公司与C银行签订了《借款合同》，A公司以上述抵押物进行抵押担保，经公证处公证，于1997年10月10日A公司和C银行向房管局申请办理了《房屋他项权证》a 1998年10月22日，B公司向公安局报案称A公司法定代表人伪造材料，私刻B公司印章，冒充B公司法定代表人的签名、印章、制造债务已清偿的假象，骗取房管局注销了A公司和B公司的房产抵押登记，又将房产抵押给了C银行，请求公安机关追究诈骗罪犯的法律责任。1998年10月23日公安局作出了《印章印文及笔迹检验鉴定书》，证明了A公司伪造B公司的文件的事实。B公司与A公司随后向该房管局申请恢复抵押登记。1999年6月9日，房管局恢复B公司对商场的抵押登记，重新给B公司颁发《房屋他项权证》，注明该证的有效期从原登记日1997年3月21日起算，并书面通知C银行。C银行向某中级法院提起行政诉讼，请求撤销房管局恢复B公司对商场抵押权登记的具体行政行为，本案经一、二审程序，某高级法院于2002年3月26日作出二审行政判决，认为某房管局给B公司恢复抵押登记无法律依据，且侵犯了C银行的利益，判决撤销了房管局恢复B公司对商场作抵押权登记的具体行政行为。在该案件审理期间，B公司于2000年11月12日向某中级法院提起行政诉讼，请求确认某房管局1997年9月注销B公司1997年3月办理的抵押登记、注销《房屋他项权证》的行为违法，判令某房管局发还被其被吊销的《房屋他项权证》，赔偿其违法行政行为给B公司造成的经济损失。

评析

一、A公司办理注销登记提供的要件齐全，房管局办理注销登记未按程序

房屋他项权利登记是指设立房屋抵押权、典权等他项权利所进行的权属登记。房屋注销登记，是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十四条的规定：“因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。”那么作为抵押人和抵押权人应该共同申请注销登记。A公司与B公司申请办理注销抵押登记，向房管局提供了双方关于撤销房屋抵押的协议及报告、授权委托书，填写了房地产抵押注销申请审核表，并登报声明遗失的《房屋他项权证》作废。虽然上述协议、报告、授权委托书及其上面B公司的印章、签字系伪造，但某房管局在办理注销抵押登记时，并没有辨别印章、签字真伪的能力和职能；B公司抵押权的丧失，是由于诈骗行为所致，房管局并无过错。从A公司提交注销登记所提供的要件来看是齐全的，但是根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十四条的规定：“因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。”从本案来看，在房管局办理注销登记时应当由抵押人和抵押权人共同申请，因此，房管局在注销登记时未严格按程序办理。

二、某房管局恢复抵押登记无法律依据

1．我国现行立法没有“恢复”抵押登记的提法，房管局办理“恢复”抵押登记实际上适用的程序是重新办理抵押，其恢复抵押登记的行为不具有合法性。B公司的抵押权已经被注销，依照法律规定，抵押权是通过登记而产生的，而不是通过恢复而产生的，抵押权生效时间应从重新登记之日起计算，如果B公司要取得抵押权，必须重新办理抵押登记。

2．根据行政法学原理，行政行为一经作出，就具有公定力、确定力，对于行政机关和相对人都产生约束力。如果行政行为已经使行政相对人对其产生信赖，行政相对人在此信赖的基础上已经作出一定行为，行政机关在考虑撤销违法或不当行政行为时，应保护行政相对人的信赖利益。本案中C银行不是单方面地信任A公司，是在房管局确认该房产不存在先前抵押的前提下申请办理抵押权登记的。根据不动产物权的公示公信制度，C银行依法定程序办理了房屋抵押登记，其取得的房屋抵押权是合法的，应受法律保护。房管局通过恢复登记的方式确认B公司的原房屋抵押权，必将侵犯C银行的合法权益。

三、房管局是否应当承担赔偿责任

由于我国目前对行政赔偿的法律规定不完善，房地产登记部门赔偿责任方式和如何确定民事侵权行为人与违法行政机关责任分担问题，在理论界还有争议，在实践中也缺少法律和司法解释进行规范，在法院办案中也多靠法官的认识行使自由裁量权。因此，对行政赔偿应慎重。

关于登记机关究竟应当承担什么样的责任，笔者认为，可以参照《行政许可法》一些规定（虽然抵押登记不是行政许可行为，但登记是行政行为，在理论上应当是相通的），《行政许可法》第七十六条规定“行政机关违法实施行政许可给当事人的合法权益造成损害的，应当依照国家赔偿法的规定给予赔偿。”第七十八条规定“行政许可申请人隐瞒有关情况或提供虚假材料，被许可人以欺骗、贿赂等不正当手段取得行政许可的，只追究申请人责任，因此，在抵押登记中，如果申请人采用隐瞒有关情况，提供虚假材料，以欺骗手段等办理抵押登记，应追究申请人责任，登记机关不承担责任。如果登记机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，应予赔偿；由于登记机关过错，造成的损害也应赔偿。[page]

提示：登记机关在注销抵押权登记时，应审查是否为权利人双方共同申请、共同办理注销登记，恢复抵押权登记无法律依据，在保护权利人时，还应注意不应侵害其他权利人的权益．否则同样要承担责任。