虚拟产权式商铺买卖法律问题研究(草稿)
引言:上个月的一个周末,我陪我爱人到百荣商城去买鞋。在最后决定要买某个牌子的鞋后,这家商铺的老板向我们保证说,鞋子绝对是真皮的,如果质量出了问题,可以随时找他退货。为了打消我们的疑虑,他又信誓旦旦的说他的商铺是花了120万元买断产权的,跑了和尚跑不了庙。我看他的铺面不过十来平米,四围并没有坚实的围墙,而是是用薄薄的板子隔开,当时就很怀疑他这种商铺是否真的能取得产权。回来从网上一检索,看到《法制日报》上的一则报道,说2006年5月29日南京市房产管理局宣布,即日起停止办理产权式商铺的预售许可证,同时禁止产权式商铺的销售(http://www.legaldaily.com.cn/misc/2006-09/15/content_411553.htm)。我以前只是听说过产权式酒店,知道小业主是有产权的。从《法制日报》的报道来看,现实生活中的确存在产权式商铺这种物业形式,而且是可以获得房产管理部门颁发的产权的。但同时也了解到,在产权式商铺之外,还存在一种叫做“虚拟产权式商铺”的东西,引发了研究的兴趣,忍不住要写点文字。
一、虚拟产权式商铺与产权式商铺相对,是指不能取得产权证——房屋所有权证——的商铺。就笔者的检索,虚拟产权式商铺的概念至少可以涵盖两种交易模式,以下简称“模式A”、“模式B”。
模式A:开发商将超市、百货大楼等开放式卖场分割为面积不等的营业空间(即商铺),分别“出售”给不同的投资人,并在一定期限包租,并承诺投资人提供稳定的租金收益。
模式B:开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割,不划分四至区域“销售”给多个投资人,并在一定期限包租,并承诺为投资人提供稳定的租金收益。
宣传上看,虚拟产权式商铺的确是一种很诱人的投资方式,“一铺旺三代”、8%——12%的年回报率,怎能不让人热血沸腾。但是,虚拟式产权商铺到底能不能经得起合法性的检验呢?下面就让我们试着做一番法律上的解剖和分析。
二、虚拟产权式商铺之所以称之为“虚拟”,是因为其不能得到相关政府部门颁发的产权证。但是,这只是表面现象,我们会进一步追问,虚拟产权式商铺为什么不能获得产权证呢?其更深层次的原因在于,在我国目前的法律制度下,虚拟产权式商铺还不具备物权客体所应当具备的有体、特定的基本特征,不能成为物权的客体。
下面开始具体分析。
模式A的交易轨迹是这样的:1、开发商将超市、百货大楼等开放式卖场分割为面积不等的营业空间(即商铺)分别“出售”给不同的投资人;2、开发商在出售商铺的同时,与投资人签订一份租赁合同,在一定期限包租所“出售”的商铺,并承诺投资人提供稳定的租金收益(假定年回报率为8%);3、投资人向开发商支付“购房款”;4、开发商按照8%的年回报率向投资人支付租金。
模式B与模式A的关键区别在于,在模式A中,双方交易的标的相对比较直观、感性、具体一些,而在模式B中,交易标的就相对比较抽象、虚无缥缈了。事实上,在模式B中,交易标的仅仅以概念形式存在于双方当事人的脑海中,而在真实的物理世界中找不到相应的存在形式。然而,交易标的的相对感性或抽象并不影响两种模式在法律上的同质性。
三、虚拟产权式商铺买卖交易的标的到底是什么?在模式A中,交易标的似乎是可以确定的,就是一定面积的商铺。但是,因为这种商铺不能取得有关政府部门颁发的产权证,不能成为所有权的客体,所以,投资人从开发商手上买到的不可能是所有权,只能是使用权。如果投资人买到的是使用权,那么模式A所代表的交易在法律性质上就属于租赁范畴,也就是说投资人从开发商那里租了一个铺面。这就是模式A的交易轨迹的第一步。