商铺的投资风险透视

　　“一铺养三代”，社区商铺已经成为人们住宅、股票、基金证券外的一种新的投资方式。据网上房地产8月份统计，在新盘销售排行中，半数以上为商业地产。截至今年8月，上海商铺供应量已达3240万平方米，按1800万的常住人口来计算，人均商铺拥有量达到1.8平方米，超过了一般发达国家人均1.2平方米的水平。国内著名商业研究专家姜新国表示，尽管社区商业在迅速成长，投资者还得掌握城市商业的“脉理”，谨慎入市。

　　社区商铺租金上扬

　　据上海荒岛房产工作室发布的调查报告显示，去年上海社区商铺的增量约在410万-440万平方米之间，是2004年近215万平方米供应量的一倍左右，较2003年更是翻了两番。

　　“上海市目前已形成114个大型居住区。”荒岛工作室冯伟说，上海新建居住区的社区商铺面积迅速增长，待开发的社区商业营业面积预计将达250万平方米。

　　“2006年1季度上海商业收益提升10-15%，很大一部分归功于社区商业。”上海世联地产研究二部总监沈健认为，社区商业作为居住区的重要商业支撑，今后的发展潜力巨大。

　　姜新国早在上海商业地产萌芽期便撰文“一铺养三代”，预言商业地产的繁荣。1999年中小企业改制，中央六部委发的通知，“谁投资，谁得益”，商业地产萌芽。姜新国说：“从2002年市场上是‘一铺难求’。”温州、浙江等地投资者的大胆介入，导致商业地产火爆，而泡沫也伴随产生。

　　2003年下半年商铺出现滞销迹象，市场开始盘整。“2006年住宅市场的全面调整，让商铺热再度升温。”姜新国说。

　　最新的统计数据显示，上海中心城区社区商铺的租赁价格最高达到25.8元/平方米/月，以田林、徐汇地区为主。中心城区平均租金7.5元/平方米/月。

　　“社区商铺价格是住宅的1-1.5倍，其租金回报应该6-8%左右。”上海策源商办事业部商业营运总监沈朝晖说，社区商铺的大前景被看好。

　　在租金被看好的同时，社区商铺的销售也一直比较火爆。四川北路、曹安路等地段的社区商铺一开盘就热销。“主要原因是这些商铺价格低廉，面积较小，投资门槛低。”上海荒岛房产工作室闵益飞指出。

　　“国家的调控政策使人们看淡住宅市场，商业地产价值恢复。”姜新国说，“社区商铺好，但没有外面公认的好。”记者了解到，投资者进场尚存诸多不可预见性风险。投资社区商铺风险不低

　　“好的商铺只租不卖。”策源沈朝晖说，社区商铺最大的问题在于经营，很多商铺出现经营不下去的情况。

　　“国外的商铺都是开发商长期持有经营，但上海讲究现实回报，大多只管销售。”上海世联沈健指出，商铺和住宅不一样，住宅可以保值，商铺如果没有整体经营，则可能无法提升价值。

　　“开发商会一味地强调投资回报，但是6-8%的回报其实让很多商家都无法接受。”沈朝晖说，租金要根据市场来定，商铺也需要整体经营2-3年才能成气候，无人统一经营的商铺是可怕的。

　　姜新国也认为，很多商铺销售前期都以当地会增加多少人气为噱头，但是“上海人口的自然增长很慢，机械增长的可能性也不大。商业地产靠消费，人气却又很重要。”与此同时，商业地产的放量加大也增加了市场去化压力，并导致供过于求。“如果支撑商业地产的租金回报无法保证，品牌商家进驻、高端商业氛围以及人气都无法保障。”业内人士分析。

　　投资社区商铺有玄机“选择成熟的社区商铺就赚不到钱了。”姜新国认为，能否预见未来的热点区域很重要，“我就觉得青浦新城的商业不错，曹安路的也起来了。”“道路是金钱的河流，掌握城市的规划，以及规划的可执行程度也很重要。”姜新国说。[page]

　　在选择社区商铺种类上，策源沈朝晖说：“分割式商铺几乎没有成功的。同质化竞争和没有特色统一经营都导致失败。”沈朝晖建议，选择社区商铺最好选择“单体”结构，如果是一楼临街就最好。

　　沈朝晖也认为，投资者最好选择有品牌经营公司管理的商铺。而世联地产沈健则认为，社区商铺有很深刻的历史沿革痕迹，经营品牌应该和地区风格相复合。如四川北路经营小商品服饰已经有很多年的历史。

　　对于社区商铺的投资，姜新国认为，投资者要从区域内找机会，从头开始研究，对个案进行研究，找到现实价值和未来价值的比率，以获得长期稳定的收益。