商铺市场火爆地带转移

　　据上证房产指数办公室独家合作单位———中国房地产指数系统办公室提供的最新统计数字，8月份，上海商铺指数为2403点，较上月下跌0.294%。

　　我们发现，指数下降的主要原因是8月商铺供应量的骤减。数据显示，8月上海新增商铺供应量为30.79万平方米，环比减少28.67%。其中，供应量最多的是外环以外，达到27.26万平方米，占总供应量的88.51%。其次是内外环间，为2.55万平方米，占总供应量 8.29%。内环以内为0.99万平方米，占总供应量的3.20%。

　　相比于供应量大减，上海商铺的成交量则以更大幅度攀升。在经历了连续4个月成交萎缩后，8月份上海商铺市场共成交20.82万平方米，环比增加46.49%，同比增长96.42%。(见右图1)另据中瑞地产研究报告显示，8月份上海市商业类物业的成交均价为9735元/平方米，与7月份相比上涨了15.4%，同比小幅下降3.6%。(见右图2)

　　成交区域回归市中心

　　中瑞地产报告显示，8月份的上海商铺市场成交量开始有所变化，终于走出了以环外低价成交为主的局面，出现市中心商铺热销局面。

　　据了解，7月份在上海19个区县中，成交商业面积最大的区域为松江区，成交面积占全市商业总成交量的17.4%商铺成交均价仅为5416元/平方米。而8月份商铺市场的成交重点开始移向市区，各区中商铺成交量位居首位的是普陀区，其商业成交面积占全市成交量的比重为24.1%。商铺成交均价11637元/平方米，并且在一定程度上对上海全市商业物业的成交均价产生影响，导致全市成交均价有所上扬。

　　但是，从市场新增供应量来看，外环以外区域的增量仍占主导位置。在8月份批准预售的7个商业物业项目中，有2个位于南汇区，2个分布在嘉定区，其余3个分别位于金山区、杨浦区、闸北区。其中，南汇区新增商业面积近76419平方米，是7月份的3倍多，在8月上海全市新增商业面积中所占比例为48.4%，稳居全市各区县新增商业面积排行榜的榜首。第二、三位分别为金山区和嘉定区，其中金山区新增商用物业供应49961平方米，占全市新增商业总面积的31.6%;嘉定区新增22508平方米，占新增商业总面积的14.3%。

　　商圈扩容，特色为王

　　“随着上海商业地产的逐渐成熟，商铺市场正呈现地域扩展和特色经营的特征。”中瑞地产商业分析师介绍，一方面，500万-800万平方米的商铺市场总量已经达到过去3至5年的增量总和，而沪