投资商用物业回报率高购买写字搂买家升至三成

近期，商用物业市场表现得很是火爆：购买写字楼用作投资用途的买家,数量大幅上升至三成；拍卖市场近期批量拍卖的商铺、写字楼等，均被追高至高价位成交；不少在售公寓的成交也逐渐升温。

　　商用物业高调上位，更加受投资者青睐，其中缘由主要有二：

　　一是，住宅投资回报渐被挤压，投资者回报收益降低。这一点上，满堂红的研究统计数据具有一定的说服力：首先是二手买卖均价方面，2006年首季，广州各区二手住宅成交均价为4501元/平方米，其中中心城区二手住宅均价为4642元/平方米；而在2007年首季，总体均价已经上升至5547元/平方米，中心城区二手楼价也升为5779元/平方米，两者的增幅分别为23.2％和24.5％；其次是租赁市场方面，2006年首季，广州各区二手住宅租金均价为23.14元/平方米/月，其中中心城区二手楼租金均价为23.72元/平方米/月；而在2007年首季，全市总体租金均价为26.23元/平方米/月，中心城区二手楼租金均价则为26.95元/平方米/月，两者的升幅分别为13.4％和13.6％。

　　不少资深的投资者在谈到最近两年投资心得时表示，最近两年楼价不断高升，但是租金却不见涨，导致收益回报率越来越低。其实，广州市的租金并非不见涨，而是上涨的幅度远远没有楼价上升的速度明显，以致被投资者忽略。满堂红研究部根据上述两组数据，结合该行自身成交个案的分析发现：2006年，投资住宅的回报率为6.2％，而至目前，此回报率则降至5.7％。一些中介行人士也对笔者坦言，目前的住宅投资回报，4％－5％的收益算是可以保本，只有6％以上，才算勉强有数为。

　　二是，商用物业回报愈显可观。这一点得到业内人士共识。首先，商用物业的价格和一手住宅价格相近，甚至和很多二手住宅楼价相近；其次，商用物业的租金远远高过住宅租金。合富置业统计数据显示，2006年，全市写字楼租金均价突破了60元/平方米/月，同比增长6％；而商铺租金均价也达到200元/平方米/月，商铺整体投资回报率维持在8％以上。以投资热门路段天河北的物业为例，这里很多写字楼的租金可达140元/平方米/月，而售价则约为1.6万元/平方米，其租金回报就可达10%左右。投资者若是购买珠江新城均价为1.6万的住宅，其回报最高也只是6％左右。

　　当然，两者的投资回报对比，并非就说住宅已经没有投资价值。投资的关键在于低投入、高回报。因此，投资者若能找到性价比高的二手房，其长线投资回报还是很可观的。