商品房预售案例：销售广告和宣传资料

　　【案情】

　　某房地产开发公司开发了旭日海湾房地产项目，在进行预售时，其在销售广告中称：商铺所处的位置有“24米街宽，可以双面吸纳人潮的同时，容纳一定车辆通行，旺店成行，可以规模化积聚人气”、“24米海滨休闲购物一条街、100米宽的海滨景观大道”。200年1月28日，何某与开发公司签订《商品房购销合同》，约定购买旭日海湾三个铺面，价款80余万元。合同签订后，何某支付了购房款。

　　然而，在办理产权证过程中，何某发现，原来的24米城市道路被调整为11米的小区路，仅作为旭日海湾临近的绿苑小区的一个出入口通道。出现这种变化是因政府规划调整，建设局在一份说明中称：旭日海湾东北侧原为24米规划城市支路，不在旭日海湾项目的规划红线范围内，其北侧为绿苑小区项目用地。旭日海湾东侧约33-3公顷用地作为市政府经济适用房小区，原24米的规划路在该小区的用地范围内，该道路根据小区要求由规划城市支路调整为11米宽的小区路，作为该小区的一个出入口通道。

　　发生该重大变化后，何某认为其购买商铺的目的无法达到，故起诉要求解除合同。

　　【一审判决】

　　一审法院审理后认为：1、开发公司明知该24米道路为规划道路，不在旭日海湾项目的规划红线范围内，还将此不确定的24米道路直接在广告中进行重点推介，使人认为商铺前有24米宽道路，所产生的诱导作用足以影响购房者对房产价值大小及是否购买的判断，因此该广告应当视为对购房者的承诺。2、24米规划道路调整为11米小区道路，是因政府规划调整所致，不是双方当事人的原因所造成，是不可归责于双方当事人的事由。但如果继续履行合同，根本不符合何某订立合同的目的，必将对何某造成巨大的损失，显失公平，故当事人可以依据民法的基本原则解除合同。因此，对何某要求解除合同的主张予以支持。

　　开发公司对一审判决不服，提出上诉。

　　【二审判决】

　　二审法院审理后认为：1、开发公司广告中注明的“24米海滨休闲购物一条街”是属于当时真实的规划情况;2、该24米宽的道路并未在旭日海湾项目规划红线范围内，开发公司也未承诺在红线范围内;3、政府规则调整道路可能会影响房价，但这属于正常的经营和投资风险。根据我国合同法，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，开发商在销售广告和宣传资料中对于非开发规划范围内的说明和允诺不视为合同内容，故何某以商铺临街道路由24米变为11米为由，主张其根本实现不了合同目的的理由缺乏法律依据。因此，二审法院认定一审法院认定事实和适用法律错误，应予改判，判决撤销原判，驳回何某的诉讼请求。