商品预售合同中开发商的义务

我国《合同法》第130、135、138条规定，买卖合同的出卖人不仅负有向买受人交付标的物的义务，还要承担在约定期限内移转标的物所有权的义务。商品房作为不动产，其与动产所有权取得的最大区别，就是必须依法过户登记。根椐《物权法》第6、9、14条规定，只有记载于不动产登记簿时，买受人才取得完全所有权，交易才最终完成。而买受人申请过户登记，则是以开发商出售的商品房已完成初始登记为基础。因此，仅有开发商现实地交付和买受人主动申请过户登记是不够的，还需开发商完成过户登记前的行为，即完善其所有权并在约定期限内移转所有权于买受人。此为开发商在所售商品房过户登记中的法定义务。
根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及建设部《城市房屋权属登记管理办法》、《商品房销售管理办法》的有关规定，房屋所有权证书的取得，应由买受人依法向房地产行政管理部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，出卖人应当协助买受人办理土地使用权变更和所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由此可认定，商品房买卖合同中的出卖人开发商，在履行移转商品房所有权于买受人义务的行为方式上，表现为提供必要的证明文件，并协助买受人完成权属登记手续。具体表现为：1、完成商品房的初始登记。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第16条第1款规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”开发商将上述文件备齐提交房地产行政管理部门，取得该部门出具的收件回执等证明材料，即可认为出卖人开发商已完成房屋的初始登记义务。2、提供办理土地使用权变更登记和商品房所有权登记的相关证明材料。买受人在约定或者法定期限内向登记管理部门申请过户登记时，开发商应按照合同约定或法律规定，提供商品房初始登记的权属证书或者申请初始登记的收件回执。3、告知义务。开发商应按照合同约定或者法律规定的期限，将所售商品房已完成初始登记、取得权属证书或者已有效地申请，取得收件回执等情况告知买受人，以便于买受人及时申请过户登记。
如果开发商在约定或者法定的期限内完成商品房的初始登记，并在买受人申请办理过户登记时，能够提供办理商品房所有权登记的相关证明，则可认定开发商的协助义务已经完成，其承担的移转商品房所有权的义务履行完毕；反之，则应承担逾期办理商品房过户登记的违约责任。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2、合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；3、合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期****利息的标准计算。而根据该《解释》第19条的规定，在上述办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，仍无法办理过户登记的，买受人可解除合同和要求赔偿损失。

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