业界再辩商品房预售制 广东新房转手率低于5%

本市某房屋开发公司（以下简称房屋开发公司）经该市原计划委员会、城乡建设委员会、土地管理局、建筑工程管理处等有关部门批准，在区开发临街坐西朝东第4、5号两幢商品住宅楼。各楼的第一二层为营业用房，第三层以上为住宅套房。胡某等11人分别向房屋开发公司下属的路桥办事处申请购买该4、5号商品住宅楼的营业房各1套，并按照房屋开发公司预售商品房的有关规定，填写了《订购商品房申请登记表》。经所在居委会和路桥土地管理事务所审核，同意胡某等11人申请购买营业房各一套。房屋开发公司的派出机构——路桥办事处，分别在胡某等11人的《订购商品房申请登记表》中“公司审定房屋主位层次”一栏，签署了“同意购买营业房一套”的意见，房屋开发公司分别向胡某等11人收取了订购营业房预付款各4万元，并出具了收据。第二年，胡某等11人又分别交付给房屋开发公司建房的施工单位——市政公司工程款各5000元。

在第4、5号商品住宅楼兴建过程中，某区的曾某等部分厂长、经理也填写了《订购商品房申请登记表》。此表未交给给开发公司，房屋开发公司未向他们收取分文预付款。同年，原计委根据区企业办公室的书面报告，指定区企业办公室将第4、5号商品住宅楼销售给曾某等11户厂长、经理。原市城建委主任、区企业办副主任及房屋开发公司经理等人还召开了协调会议，决定：

（1）第4、5号搂的商品房卖给该区的厂长、经理；

（2）已经缴款的胡某等11户个人购房户择地皮给予解决，如果11户个人不同意，由开发公司归还预付款；

（3）通知施工队停止施工。

会后由区城建办公室口头通知停建4、5号商品房工程。房屋开发公司及施工单位据此停止建造，当时该工程已建至二层楼。

工程停建后，11位商品房预购人在向市有关部门多次要求解决无果的情况下，向区人民法院提起诉讼，要求依法确认与房屋开发公司的商品房买卖关系有效，并要求被告房屋开发公司及时交付房屋。

专家释疑

商品房预售，又称“卖楼花”，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。它是房地产转让的一种主要方式。这种转让方式不仅对房地产开发企业广筹资金具有重要作用，而且对活跃房地产市场，促进居民住房条件的改善，也有着积极的意义。

关于商品房预售，必须审查商品房预售合同的效力。审查的内容一般应包括：审查作为预售方的主体是否具有房地产开发经营权；作为合同标的物的房地产的所有人（土地使用权人）是否持有合法证件；合同是否是双方当事人的真实意思表示，其内容是否合法。

1995年1月1日起施行的《中华人民共和国房管理法》是人民法院审理房地产案件的法律准绳。但对房地产管理法施行前，因房地产开发经营方面引起的纠纷，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的，人民法院仍应依据当时的有关法律和政策规定，在查明事实、分清是非的基础上，从实际情况出发，合情合理地处理。特别应当注意掌握两条：一是遵循最高人民法院提出的审理房地产案件的三个原则，即：（1）有利于房地产业健康发展的原则；（2）依法保护合同的原则；（3）公平保护当事人合法权益的原则。二是恰当地适用《中华人民共和国民法通则》的有关条款。

案例点拨

本案中，应当注意以下三关键问题：

1、关于商品房预售合同的效力问题

考察商品房预售合同是否有效，是正确处理本案的前提。一般应当从以下角度来考察合同的效力：[page]

首先，应当审查作为预售方的主体是否具有房地产开发经营权。本案中商品房预售方是依法成立的房地产开发企业，其开发的商品房用地业经土地管理部门和规划部门批准，并已列入商品房开发计划，持有合法证件。

其次，商品房预购方是否具备购房条件。根据本案事实，商品房预购方是当地城镇居民，持有合法证件，经当地有关部门审核符合购房条件。

再次，合同是否是双方当事人的真实意思表示，其内容是否合法。本案中，双方以《订购商品房申请登记表》的书面形式签订了预购预售合同，预售方还实际收取了预购方交纳的预付款，应当确认该商品房预售合同已经依法成立，对当事人具有法律约束力。需要指出的是，在胡某等11人与被告房屋开发公司签订了商品房预售合同之后，曾某等部分厂长、经理也填写了《订购商品房申请登记表》，但此表没有交给房屋开发公司，房屋开发公司既未承诺预售此商品房，也未收取分文预售款，这只能认为是部分厂长、经理的单方意思表示，不具有预购预售商品房合同的效力。

2、关于排除不当行政干预的问题

本案原、被告之间的法律关系是清楚的，案情也并不复杂。但是由于受到市、区某些主管部门采取不当行政手段，指定将“第4、5号楼的商品房卖给区的厂长、经理”，违法解除了胡某等11人与房屋开发公司签订的商品房预售合同，直到“通知施工队停止施工”，导致依法兴建的商品房被迫停工的事实，严重侵犯了房地产开发商以及预购方的合法权益。

因此，有人认为，可以追加市、区有关部门为本案被告。因为胡某等人与房屋开发公司之间并没有实质性的纠纷，造成纠纷及停止施工主要是由某些部门的错误行为所致。如不追加他们为被告，纠纷不能彻底解决。也有人主张追加曾某等部分厂长、经理为本案第三人。因为案件的处理结果与他们有厉害关系。

受理法院经研究认为：

（1）商品房预售合同纠纷案件得诉讼主体，一方应是房地产开发经营企业，即预售方，另一方则是符合购房条件得单位或个人，即预购方。市、区有关部门不具备房地产开发经营得主体条件。它们擅自将房屋开发公司已预售得商品房指定售给曾某等部分厂长、经理，以及通知停止施工等行为，纯属行政干预行为，具有违法性。被侵权的房地产开发经营企业可以“行政机关侵犯企业经营自主权”为由提起行政诉讼。胡某等11人向法院提起了民事诉讼，是因为他们与房屋开发公司之间存在有民事法律关系，并试图通过民事诉讼排除行政干扰。本案作为民事诉讼，当然不应将有关行政机关追加为被告。

（2）基于同样的理由，曾某等部分厂长、经理与房地产开发经营企业没有商品房预售合同关系。他们与本案当事人之间不存在民法上的厉害关系，因而不具备民事诉讼第三人的主体资格，不应追加为第三人。至于商品房预售过程中受到有关行政部门干预，该工程又被有关部门通知停建，应由被告自行与有关部门解决，不属于本案争议范围。

3、关于本案的法律适用的问题

1995年1月1日起施行的《中华人民共和国房管理法》是人民法院审理房地产案件的法律准绳。但对房地产管理法施行前，因房地产开发经营方面引起的纠纷，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的，人民法院仍应依据当时的有关法律和政策规定，在查明事实、分清是非的基础上，从实际情况出发，合情合理地处理。

本案争议的商品房预售合同的基本内容――即预购、预售、收取预付款等是依法成立和有效的。但是，合同中却没有约定购房价格、交房时间及违约责任等。合同内容的不完善导致合同履行中的不稳定，潜在的隐患也容易引发纠纷。在处理这类案件时，应当遵循最高人民法院提出的受理房地产案件的三个原则，即（1）有利于房地产业健康发展的原则；（2）依法保护合同的原则；（3）公平保护当事人合法权益的原则。同时应当恰当地适用《民法通则》的有关条款。例如，本案中关于该商品房预售合同的效力，适用于《民法通则》第57条和第85条的规定；关于商品房交付时间，合同中没有约定，适用了《民法通则》第88条的规定，认为债权人（预购方）有权要求债务人（预售方）及时交付房屋，“但应当给对方必要的准备时间。”法院因此判决：“被告于判决发生法律效力之日起一年内交付房屋是正确的。[page]