预售商品房按揭有什么法律特征

　　一、预售商品房按揭有什么法律特征

　　（1）预售商品房按揭是一种要式法律行为，应签订书面合同，并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续；

　　（2）预售商品房按揭是一种从合同，是为担保主债权得以实现而订立的；预购商品房贷款抵押合同是商品房预售合同中的买方购房者与银行缔结的借贷合同之担保合同，它是借贷合同无效，抵押合同当然无效。预购商品房贷款抵押所担保的主债权是具有专项用途的，债权只能是商品房预测人向贷款银行所借的用于支付其所预购的商品房除首期付款外的其余购房款。

　　（3）预售商品房按揭合同是诺成性合同，合同一经成立即对三方当事人具有约束力。预售商品房按揭合同成立后，未经抵押权人的同意，抵押人不得另行再设抵押。抵押权人享有优先受偿权。

　　（4）预售商品房按揭是有偿合同。银行主要是通过收取利息获用的。

　　二、商品房按揭流程是怎样的

　　（1）开发商选定银行，并与银行签订按揭贷款合作协议书，银行承诺在特定条件下向开发商的客户（购房借贷人）提供贷款，同时开发商向银行提供保证担保。

　　（2）购房人选定欲购买的商品房，与开发商签订商品房预售或销售合同。其中约定采取向开发商选定的银行申请按揭贷款的方式付款的，购房人需向开发商支付购房首付款。

　　（3）银行委托律师或自行对购房合同、购房借贷人贷款资格主要是个人资信予以审查。

　　（4）购房借贷人、开发商与银行签订按揭保证贷款合同。

　　法律依据：

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条

　　商品房预售，应当符合下列条件：

　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　（二）持有建设工程规划许可证；

　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

　　（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

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