未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效？

　　【案例】

　　作为房地产开发企业的出卖人一直没有取得商品房预售许可证，但其他手续齐全(如有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程竣工验收资料)，是否可确认买卖合同有效?

　　【张律师观点】

　　应视情况而定。

　　商品房买卖所涉及的法律法规和政策方面的内容，一般业主难以全面了解的，尤其是商品房开发早期，管理不规范，是否需要预售许可证业主并不清楚，行政主管部门也疏于管理，开发商没有依法领取商品房预售许可证进行商品房销售，业主没过错，而在于开发商与地方政府。

　　以2003年6月1日《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的颁布为界限，在该解释颁布前，如果合同已经基本履行完毕，商品楼盘有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程竣工验收资料，业主请求继续履行合同的，为维护交易安全与社会稳定，应当认定合同有效。

　　该司法解释颁布后，根椐该解释第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。如果开发商一直未取得预售许可证明，应确认合同无效。