购房定金是个圈套？

购房定金是个圈套？
2004-01-201421转自：大洋网
买房定金自己那时是脑子一热，就做出了错误的决定。
江西人秦先生去年6月份看中了罗湖区某高档楼盘的一套房，近120平方米，房子楼层、朝向、结构都很合意，小区园林也漂亮，楼盘外还有小学让小孩就读，当时感觉很不错。售楼员就说，那楼层的房子已不多，那套房子是某董事长内定的。秦先生没辙，就要回去，对方又让他等等看，她跟经理商量一下。“她们当时给你的感觉就是，不买这套，就没了，而且她们的态度让你不买还怪不好意思。”秦先生对记者说。
秦先生跟售楼部经理(代理商)把价格谈到了90多万元，售楼小姐就让他签认购书和房号确认单，定金2万元，“当时我什么也还没看，房产预售证、用途、年期等等，对那个楼盘一无所知。”刷卡时，金额又不足，秦就要求明天交，售楼小姐说不行，秦就在下午6点来钟跑到银行又提了1万元，回来后，秦又说，认购书我还没看呢？对方就说，没关系的啦，然后，就签了，交齐了定金。“当时黑乎乎的，什么也看不清，就稀里糊涂地签了。”他回想起来，觉得自己那时是，“脑子一热，就做出了错误的决定”。认购书里约定秦先生要在10日内签署正式买卖合同，同时还约定：超过10天，“购房定金不予退还”，具体到合同没有签成的责任归属问题，则只字没提，“反正只要没签成，就没了定金。”秦说。
催款合同要是你去买房，我要你先交钱再看合同你干不干？
当晚，秦先生就上网查看这家楼盘的资料和外界评价，结果是：房子用途是纯住宅，70年的年限也已预支了6年多，网上的管理费比售楼员说的低3毛平方米月，“我当时傻了眼，”秦说，“我是想找一个商住两用的房子，可以Office。”他觉得，既然年限已预支了几年，房价应该再降一些，于是就立即致电售楼部经理，对方明确表示：不能用做Office，至于年限预支，“楼盘都是这样的”。
秦先生就毛了，次日，就到楼盘与经理面谈，“当时我也没明说要退房，我非常满意那套房子，不过，那经理可能意识到我或许会退房，就跟我说，定金是不可能退的。”还要他有什么不明白的地方，就请律师来。
秦先生表示，当时他还是很想买那套房，只想把补充协议完善一下，把价格再降些，一连几天他咨询了三四家律师事务所，仔细阅读了相关法律条文，然后到售楼部，要求拿到买卖合同，但售楼员说，要等到付房款的时候才能给看。“我当时就火了，(合同)看都没看，签什么签？要是你去买房，我要你先交钱，再看合同，你干不干？”再三要求下，售楼员最后给他复印了一份。
“那时心急啊，只有10天时间，这10天又是工作日。售楼员偏偏又在这时，总是向我催要房款，我在广州出差，还能接到她的电话，好像我签了认购书，就欠了她钱似的。”而秦跟售楼部经理联系的时候，“他总是让我找律师去谈，这让我很生气，售楼员的做法还可以理解，但他让我觉得非常不受尊重。”秦事后说，“当时要是他态度好一些，双方好好谈谈，不要动不动就让我去请律师，事情或许还有转机。”
协商范本他们始终强调一点，深圳商品房买卖合同范本不能改。
拿到合同后，秦把一个买卖合同画得密密麻麻，但售楼员说，合同范本没的改，“我当时想，10天之后，什么都作废了，要么就稀里糊涂地跟着走，碰运气；要么就请教律师。”6月下旬，秦就请律师起草了一份买卖合同修改意见书，通过特快专递送到售楼部。过了两天，秦致电给售楼部，约好面谈时间，在面谈过程中，代理商给了我一份书面回复，说我所提的问题，“大多不符合深圳市有关规定及合同范本要求”，他们全部不予接受。不过，反正也已经去了，谈还是要谈的，“大家谈了一个多小时，代理商方面说，这个不行，那个没的改，那个从来没那回事。他们始终强调一点，深圳商品房买卖合同范本不能改，我提出的补充协议又都不符合要求。”[page]
事后，秦说给他印象最深刻的是：代理商说，房子价格没的谈。“还有，我当时说，要签的话，我要求拿到合同原件，他们一开始说，不可能，后来说，你要是非要不可，我们也就给你一份吧，好像很勉强的样子。”“除了这个，其它都没谈拢，包括如果合同谈判失败，他们退还我定金的要求。”这个结果让他感到很可笑。
诉讼获胜不要被蒙得以为全深圳就这个房子好，不买就没了。
到此为止，双方谈判算是彻底破裂，秦就在7月初委托其律师广东金卓越律师事务所律师徐林向该楼盘发出了《律师函》，函件认为，在认购书所规定的协商期内，双方当事人都有权提出条款与修改条款的权利，就合同条款协商不一致，无法签订合同，系不可归责于双方当事人的事由，因此，要求该楼盘在3日内返还2万元定金，“但他们没作出回应”。
7月中下旬，秦先生就将该楼盘起诉到法庭，“我也没错，他们也没错，双方没谈拢，所以，我也有把握能拿回定金。”秦说。一个月后，一审开庭，“楼盘可能是觉得是小Kiss吧，去都没有去，也未提出答辩。”
当日的法庭判决是，合同双方当事人法律地位平等，任何一方都不得将自己的意志强加给另一方，秦先生提出修改意见，符合自愿公平合理的原则。而被告一直不予回应，最终未实现房产成交，属不可归责于双方当事人的事由。因此，按照最高人民法院的司法解释，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，开发商应当将定金返还给置业者。
秦先生现在对那套房子还是念念不忘，但感觉是：好像被人蒙了。“以后是非现房不买，也绝不再签什么认购书，我问过律师，有期房可以不签认购书的。”他建议置业者，买房的时候，要心态从容，千万不要冲动，“不要被蒙得以为全深圳就这个房子好，不买就没了，好房大把。”他还建议，买房子之前，务必要先了解一些相关法律法规、代理商、开发商的信誉和服务态度等。
业界说法
定金基本上不退
记者随后与深圳几家知名的代理机构与开发商进行了沟通，一代理机构策划人介绍，深圳目前定金有临时定金(小定或临定)与足够定金(足定或大定)之分，后者就是一般的认购书定金，临定则是指客户看楼时，满意某单位，但临时没带足钱，便下定千元左右，以让开发商预留房号，到时补交定金，预留时间一般为一周。在客户签认购书之前，买卖合同是不给看的，签的当儿，买卖合同可以给看，但不准带走，有些会，但更多都是让客户现场看合同。认购书签后，发展商给的缓冲期一般在一周左右，在这期间，如果协商破裂，定金基本上是不退的，就是临定也很少退，因为，认购书虽是非正式合同，但其约定了买卖合同中的基本内容，置业者签了字，就等于认可了该认购书。
另一代理机构策划经理言，认购书里，给消费者考虑的时间不长，而且，往往都有一些很隐晦的条文，消费者在短时间内很难把握，或是因为不太了解，随大流，人家签我也跟着签。签合同之前，消费者要先交首期款，不交就不能看合同，他认为，实际上这是违法的，但整个行业都这么做，消费者要是不愿意，也不能拿回定金，“除非闹得很厉害”。一般定金关内商品房：2万元—5万元，关外商品房定金：1万元—2万元，消费者要是不签合同的话，售楼员会以不退定金相威胁，“让你感到不买就吃亏了”。
不过，一楼盘负责人觉得，现在深圳的置业者都比较精明了，不看到买卖合同是不肯签认购书的。就他们楼盘而言，一般会在置业者签认购书的时候，就让他看到买卖合同，如果觉得他是诚意客户，就给他复印一份，让他带回去。在签认购书与签合同之间，会给置业者一周时间来考虑，如果双方协商不成，就视实际情况决定是否退还定金。不过，她最后也表示，“很多开发商是不退定金的。”[page]
律师说法
代理律师徐林认为：要求买房者签认购书与交付定金，是开发商根据消费者的消费心理，设定的一个买卖流程，人们在购买一宗大件商品时，一下子拿出那么多钱，肯定会极为慎重的。签认购书，等于给消费者一个缓冲过程，并且在付款方式上采用预交定金的方式，也对双方的权利义务作出了对等限制，并给了消费者一个选择余地，这无可厚非。但从负面角度说，如果开发商过分扩大认购书在房产买卖合同中的作用，就会对置业者的合法权益造成侵害，而且，拒不退还定金的做法，又往往会让人觉得认购书是一个圈套。
因此，他认为，认购书有作用，但不宜过分扩大，否则，易造成买卖双方权利义务的不对等。近年来，关于取消定金的提案、专家意见也有不少。就他所接手的这类案件，每年也不下五六起，“有的是看了合同，感觉不满意；有的则是看了样板房，感觉不满意，提出修改意见，但开发商置之不理。”
相关法规
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
律师支招
开发商与置业者签认购书时，都会约定一个签买卖合同的时限，一般是7—15天。作为置业者，有一个关键点要把握住，若对买卖合同不满意的话，务必在这个磋商期内，以书面形式对买卖合同提出修改意见。否则，若要是闹到打官司地步，置业者根本无法举证：证明自己是因为双方协商不成立才导致买卖不成交的，这样，就有可能败诉。从开发商角度讲，作为强势一方，应主动寻求协商，协商不成，应主动退还定金。
记者手记
空手道是怎么玩的
如果认购书有合同效力，那么签了后，若是置业者违约，不退还定金，理所当然，若是开发商违约，应双倍返还定金。但在我见的几份认购书中，大都只约定置业者的违约责任，而对开发商的违约责任却只字不提，几份认购书里都有类似的表述：购房者交付元作为购房定金，并在签定认购书后天内与开发商签订买卖合同，交纳房款，逾期天(这个时限就是签订认购书与买卖合同之间的天数)不签署买卖合同，定金不予退还。这个表述很有意思，它没有限定合同未签成的原因，而是说，不管是不是因为购房者，只要合同没签成，那定金就不退。所以，只要购房者签了认购书，开发商即便卖不了房，也能稳坐中军帐，兵不血刃，捞他个万儿八千，这很有点玩空手道的意味。而这样的认购书竟然能堂而皇之地摆在售楼桌上，大声赚吆喝，尤让我莫名其妙。