商品房交付未经合格验收 开发商须承担责任

 案情：2013年7月，冯某与A公司签订了《商品房买卖合同》，约定冯某向A公司购买其开发的住宅房屋一套。A公司须于2014年2月27日前将质量验收合格及竣工验收合格的房屋交付冯某。如逾期交房，A公司应自约定交房的最后期限的第二日起至实际交房之日止每日按已付房价款的万分之二支付逾期交房违约金。2014年2月24日，A公司在房屋未经竣工验收合格的情况下向冯某实际交付房屋，并要求冯某在其制定的《房屋交接表》中签名，以示完成交付。但截至2014年4月31日，冯某接收的房屋才经竣工验收合格。

  类似的案例在生活中并不鲜见，即开发商按约定的时间向买受人交付了房屋，但房屋并不符合约定或法定的交付条件。那么，这种事实移转占有之“交付”是否就可以认为开发商不用承担违约责任？

  根据《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：“违反本规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：(一)未组织竣工验收，擅自交付使用的；(二)验收不合格，擅自交付使用的；(三)对不合格的建设工程按照合格工程验收的。”

  其次，由现行《商品房买卖合同示范文本》第八条规定可知，双方除应约定交付期限外，对交付的条件有四项可供选择：(1)该商品房经验收合格；(2)该商品房经综合验收合格；(3)该商品房经分期综合验收合格；(4)该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。如果开发商按约定的交付条件和时间交付商品房，则开发商之房屋交付义务完成。

  综上所述，交付经竣工验收合格的房屋既是法律的强制性规定，也是双方当事人在合同中的约定的交付义务。案例中的A公司向冯某交付未经竣工验收合格的房屋既违反了法律强制性规定，也未按照合同约定完成房屋的交付义务，因此，仍须承担逾期交房的违约责任。