喻玲(江西财经大学法学院，江西南昌330013)
商品房预售是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为。做为商品房销售的一种主要方式，商品房预售为房地产开发商所广泛采纳。然而，由于商品房预售是以未来建成的房屋为标的物，与现房买卖相比，预购方承受着更多的风险。实践中，预购人权益受侵害的现象越来越多，涉及商品房预售的纠纷不断上升。商品房预售制度中存在的问题也越来越引起人们的重视，甚至有人开始对商品房预售制度在我国存在的必要性提出了质疑。
以2005年8月15日，中国人民银行公布的(2004年中国房地产金融报告》为序幕，展开了一场关于商品房预售制度存废之争的大讨论，最后建设部作出的暂时不会出台取消商品房预售制度的声明才使这场争论暂时告一段落。
正视商品房预售制度中存在的问题，研究如何有效保护预购人合法权益不仅具有较强的现实意义，对于完善我国有关法律也具有一定的理论价值。
一、 商品房预购人权益概述
商品房预购人是指与开发商签订商品房预售合同并支付定金或房屋价款，享有在合同约定日期请求预售人交付约定商品房的权利的人。笔者认为，商品房预购人权益是指预购人在购买和使用商品房过程中依法或依合同约定享有的权利以及该权利受到法律保护时给预购人带来的应得利益。其中包括两部分：第一， 作为消费者的预购人基于法律规定享有的一切权益；第二，预购人基于商品房预售合同而取得的合同利益。
从合同相对人看，购房人依据债权取得向卖方请求为特定给付之利益；从合同标的看，购房人依据债权对标的房屋所有权产生了一种期待地位，是一种期待利益。①
具体来说，预购人享有的权益包括：
1．预购人作为一般合同当事人应享有的权益.
第一，享有按期获得符合交付使用条件的商品房的权利。《城市商品房预售管理办法》第3O条规定，“出卖人应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房人”。这里的交付使用条件应包括法定的和约定的两个方面，开发商除了要按《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律、法规中规定的条件交付房屋外，还应按与预购人签订的商品房预售合同及其附件、补充协议中约定的条件交付商品房。同时，预购人还有权要求出卖人按期交付商品房。如果出卖人没有如期履行交付义务，应根据合同约定承担违约责任；超过合同约定的期限，出卖人仍不能交付商品房的，购房人有权解除合同。
第二，享有要求所购买的商品房不存在质量瑕疵的权利。我国合同法第153条之规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物；出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。根据房屋质量瑕疵对预购人合同目的能否实现的影响程度不同，开发商所承担的质量瑕疵担保责任也有所不同。
第三，享有要求所购买的商品房不存在权利瑕疵的权利。②《合同法》第150条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。在商品房预售中也同样如此，在商品房预售合同签订后，预购人享有要求所购买的商品房不存在权利瑕疵的权利，出卖人应对所售商品房不存权利瑕疵负有担保义务。出卖人不得擅自将已出售房屋转卖或抵押给第三人，任何导致购房人的法定权利受到限制或不能完全实施对房屋标的物的所有权的，出卖人都应依法承担法律责任。开发商必须保证在约定的时间将商品房的所有权完全地转移于预购人，因此，如果开发商交付的商品房存在抵押权(包括在商品房上设定的抵押权和在商品房所在的土地使用权上设定的抵押权)等他项权利，并且开发商在与预购人签订商品房预售合同时并未明确告知该权利负担情况，商品房交付时该权利负担仍然存在的，预购人可以拒绝接收房屋并追究开发商的违约责任。
第四，享有要求出卖人协助办理房地产权利证书及人住手续的权利。根据合同履行中的协助履行的原则，不管预购人是否委托出卖人代办房产证，出卖人都有责任协助预购人办理房产证。一般情况下，办理房产证应在房屋竣工验收并人住后的三个月内办理完毕。如果在规定的期限内不能办理完毕，预购人可以给出卖人一定的宽限期。在宽限期内仍不能办理完毕，那么预购人可要求出卖人承担责任，支付一定数额的违约金；如果购房人在人住一年以后仍拿不到房产证，就应该查明不能按期办理房屋所有权证的原因。如果是项目本身合法而只是由于验收滞后或出卖人工作效率不高，那么购房人应督促出卖人尽快完成其应尽的义务。如果是项目违法或已经抵押，那么购房人应尽快作出决策，或退房，或要求出卖人承担损失，以免拖延而过了诉讼时效，使损失扩大。[page]
