集资建房困难重重 四川大学杨继瑞教授谈房产发展新模式

    面对增长迅猛的房价,一种“自己动手,丰衣足食”的个人集资建房模式正在北京、上海、武汉、西安、成都等一些大城市悄然出现。有媒体称这是房产发展的新模式,不少房地产业人士却说这纯粹就是个笑话,政府相关部门也正密切关注着事态的发展。个人集资建房有无法律法规上的障碍?能否成为房地产业发展的新模式?是解决中低收入者住房问题的有效办法吗?带着公众关心的问题,近日采访了经济学家、四川大学房地产策划与研究所所长、博士生导师杨继瑞教授。　　

    中低收入者对高房价不满　　

    记者:去年以来,房地产市场异常火爆,价格居高不下,您分析是什么原因?　　

    杨继瑞:近年来,房价不断攀升。特别是去年,全国平均涨幅超过12%,有的地方上涨速度过快。让一般中低收入者难以适应。涨幅大小,主要还是由供需关系决定的。近年来,除了无房户需要买房,房地产市场还出现了一些引人注目的新的需求。　　

    记者:这些新需求主要来自哪些方面?　　

    杨继瑞:一是换代性购房的需求,有些已解决基本住房条件的人想住得更宽敞更好一些;再是第二居所的需求,不少城市居民有相当积蓄后,居住行为多处化;三是投资购房的需求,股市不景气,小投资者又无力进行大项目的投资,资金不少流向了房产;四是随着城市化的进展,一些外来务工者经过多年的积累,开始自己购房。　　

    记者:正是这么多种需求聚合在一起,导致了房价的不断上涨?　　

    杨继瑞:再加上土地供应紧缩和“招、拍、挂”供地方式所导致的地价攀升、建材价格上涨、一些房地产商缺少长远发展的眼光、非理性的投资与消费心理等因素,近年来商品房房价一直在走高,这种趋势短期内还很难逆转,让不少中低收入者感到不小的压力。　　

    记者:在这种形势下,有人提出了个人集资建房建议,而且引起了很大的社会反响,这算得上一个创举吗?　　

    杨继瑞:一些中低收入者选择个人集资建房的方式,我认为是可以理解的。但可能也说不上是创举。住宅合作社的理论基础是合作经济思想,即劳动者自愿入股联合,实行民主管理,以集体占有为主导、集体占有与个人占有相结合的经济形式。住宅合作社作为合作经济的一种重要的组织形式之一,在国外早就有了。国内早几年比较时兴的单位集资建房就是其中一种类型,对解决中低收入居民的住房问题也起到了一定的作用。　　

    记者:据说在国外,个人集资建房占了房地产市场的30%左右,这是否说明这种模式是房地产市场的一个有益补充?你对此是怎么看的?　　

    杨继瑞:但是,很多国家土地是私有的,房地产业市场化程度很高也很规范,个人收入、不动产以及信用状况的监管机制比较健全,集资建房的税收、贷款等相应模式比较成熟。这些都是我们眼下还不完全具备的。这些年轻人的倡议,看上去很美。真要付诸实际,还有不少问题。他们的选择,很大程度上是在表达一种情绪,是用一种感性的姿态表达对当前过高房价的不满。　　

    问题不在法规层面　　

    记者:个人集资建房最大的吸引力可能就在于价格的优势,我们所关心的是这种个人集资建房在法律上是合法的吗?　　

    杨继瑞:我国现行法律中没有禁止个人集资建房的规定。而相关政策应该说是允许的。国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局在1992年发布的《城镇住宅合作社管理暂行办法》中对住宅合作社有这样的说明:住宅合作社,是指经市(县)人民政府房地产行政主管部门批准,由城市居民、职工为改善住房条件而自愿参加,不以盈利为目的公益性合作经济组织,具有法人资格。这可以作为个人集资建房的政策依据。成立住宅合作社或者类似的社团虽不存在法律法规上的障碍,但真正操作起来也会困难重重。　　

    记者:操作上可能会有什么问题?　　

    杨继瑞:问题来自内外两个方面。一方面来自集资建房者这个团队本身。房地产开发涉及环节多,成本高、风险大,个人集资建房由于参与人数多,内部组织松散,存在着多重风险。集资建房目前并无相关配套政策,也就是监管缺位。如果集资建房者中途更换合作者,或者虚构集资建房人数,或者成为一种市场行为的房地产开发,或者变相集资诈骗,这方面的风险随时存在,如何预防?集资建房的发起者靠什么保证参与者的利益不受损害,法律关系不明晰,单靠志同道合行吗?这里存在着巨大的道德风险。几百人合起来,意见如何协调?如果最后开发的房子大家不满意,怎么办?如果不能如期竣工,搞成烂尾楼,怎么办?如果在开发过程中引发经济纠纷和法律,责任主体是谁?就算一切顺利,房子修好了,但谁住“金三银四”,谁住“顶天立地”?大家出的钱都一样多,谁该先选啊?　　

    记者:其实我们已经看到了这种潜在的风险。据报道,成都个人集资建房的首倡者王劲夫因不赞同组委会打广告、收取报名费等作法,已经退出了。　　

    杨继瑞:这足以说明没有一个专业的、有经验的团队,操作起来是非常困难的。另外一方面的问题来自外部。虽然个人集资建房不违背现行法律,但毕竟没有上升到政策层面来讨论,也缺少政策方面的支持。比如能否取得土地、能否得到银行的贷款,这些都是个人集资建房必须面对的困难。　　

    多一点理性的考量　　

    记者:但就有消费者立场坚定,认为这是他们目前自救的最好途径。你对这种选择有什么具体建议吗?　　

    杨继瑞:只要不违背国家的法律法规,消费者有权利做出他们认为正确的选择。个人集资建房在目前情况下不失为一种选择,但未必是最好的选择。消费者要设身处地冷静思考,最好不要盲目跟风。就政府来说,个人集资建房我认为可以允许试点,试点最好是在社区进行,由社区来进行必要的协调。这样可以把风险尽量降低,同时在试点过程中完善配套相关的政策法规。如果不经试点,就全面开花,稍有不慎,不但不能实现初衷,还很可能引发严重的社会问题。我个人认为,个人集资建房永远不可能成为市场主流。市场的社会化分工的平台,专业化是提高资源配置绩效的必然抉择和规律取向。房地产是个专门的行业,需要很强的专业开发技术和专业管理能力,人人都做开发商并不现实。解决中低收入者的住房问题应该还有更好的办法。　　[page]

    记者:我理解,就是政府充分发挥政策调控功能。　　

    杨继瑞:在解决中低收入者的基本住房上,政府做了不少努力。但有些时候有些地方这种努力是不平衡的。眼下,应加强对经济适用房和廉租房的政策导向。一方面适当加大经济适用房的土地供给力度,另一方面严格规范对经济适用房的开发和销售,控制户型、限制房价,通过一系列的制度安排,确保供给对象一定是需要解决基本住房的中低收入者;增加廉租房这种准公共产品的供应数量,为低收入和贫困家庭提供“居者有其屋”的福利制度安排。同时,采取经济手段,以市场为导向,特别是开征房地产税制约多居所购房需求和投资性购房的需求。房地产需求下降的结果就是价格的回落。整个房地产市场日趋规范之后,消费者就不会再有个人联合起来去做开发商的冲动了。　　

    反响　　银行业出言谨慎　　

    一般认为,目前银行都在缩减对房地产的贷款,即便是专业的开发商,贷款难度都很大。集资建房能否贷到款项,主动权几乎全部在银行一方。　　

    有银行家算了这样一笔账,集资建房者若以每人出资15万元成立公司,以300人计也才4500万元。这笔钱在不少大城市买地都显得太少了。而没有地作抵押,就不可能获得银行贷款。退一步讲,即便能竞拍到土地,银行贷款前还有一套严格的程序,审查公司的开发资质、信用记录、经营业绩等。而对于这种新的集资建房公司而言,这些指标全是空白。银行如果愿意承担这笔贷款风险,实在需要很大的勇气。　　

    建设部正在调研　　

    有人说,如果大开发商不想个人集资建房出现,仅仅凭倡导者和他们的追随者的努力,集资建房永远也实现不了。“很简单,在买地一项上,任何一个开发商都可以压住你。”　　

    “两会”期间,有关注个人集资建房的代表、委员希望政府应该组织部门研究,并尽快表态,让个人集资建房在政策法规框架内运行。据悉,此前,建设部已向北京、上海、成都、南京、厦门等城市房管部门发函,要求这些城市汇总报送当地个人集资建房情况,并征求这五大城市建设主管部门对此事的意见和建议。虽然建设部住宅与房地产业司此次发函仅属普通调研性质,但据建设部一位官员透露,相关部门已经开始关注个人集资建房中可能出现的违规现象,对不合法的个人集资行为将坚决叫停。　　

    观点　　能否成功?　　

    陈淮(建设部政策研究中心主任、经济学家):客观上,集资建房是对房价不正常的反抗,对抑制房地产业的投机炒作有作用,但它的规模不足以成为和房地产价格抗衡的普遍力量。　　

    张永岳(华东师范大学东方房地产学院院长):个人也好、家庭也好集资建房是个系统工程,它涉及到土地、资金、建造、分配,这个过程又涉及到土地如何来获得,资金如何来该管,需要综合地加以研究,一定要在政府支持下才能够做成功。　　

    是否倒退?　　

    聂梅生(全国工商联住宅产业商会会长):投资建房的人事基本上由房地产开发商负责,跟金融部门打交道,买房的人是用户,用户是自己掏包里的钱,这是两个主体两套游戏规则,我们费了很大的劲把这个主体放开,市场里面有买方卖方,市场经济有买方卖方,这种做法使买方卖方合一了,所以从整个体制来讲它是一种大倒退。　　

    顾云昌(中国房地产业协会副会长):房地产业的发展,房地产市场的发展,应该是商品化市场化的趋向,应该是专业化的运作,这是我们行业市场发展的运作,即使有的国家,或者我们在有的问题当中鼓励或者同意可以搞合作建房,也是一种补充。 (包民)　　

    调查　　

    各地个人合作建房的发起人都有一些共同的特点,他们都是年轻人,有着强烈的购房需求,而且几乎都是通过网络形式来进行宣传的,而参与者、支持者也大多是年轻人。那么,对于广大老百姓来说,个人合作建房的前景看不看好呢?中央电视台近日对几个城市的居民进行了一次随机调查。　　

    问题一:您会参加个人合作建房吗?尽管有8成的被调查者认为合作建房是可行的,但只有2成的百姓选择了个人合作建房,他们认为个人合作建房最大的问题还是操作问题,合作中的诚信、以及大家能否团结一致是他们最关心的,另外诸如土地、资金等方面可能存在的风险也令人担心。　　

    问题二:个人合作建房吸引您的地方是什么?　　

    调查中,7成以上的人认为最大的好处就是可以降低房价,2成人认为物业管理自己说了算对他们最有吸引力,另有1成人表示自己盖房自己住质量上更放心,交房的时候不会和心目中的房子产生太大的偏差。　　

    问题三:个人合作建房是否会实现?　　

    有5成被调查者认为个人合作建房会成功,并希望这种模式能够在制度上获得认可。另外5成人则认为,个人合作建房专业性非常强,实施起来难度比较大。　　

    对于个人合作建房的前景,老百姓的看法还是一半对一半。对于这一建房新模式的发展前景,财经记者们又是怎么看的呢?调查中,7成财经记者和所有专家都表示个人合作建房很难行通。同时他们普遍认为,个人合作建房产生的反响,会使中低收入群体的住房需求更加被重视,将对未来房地产政策法规产生一定影响。

《四川日报》 <