非被拆迁人购买回迁房合同被撤销案

非被拆迁人购买回迁房合同被撤销案
案情简介：
甲公司取得了A地块的土地使用权进行房地产项目开发。在对A地块的拆迁过程中，与被拆迁人刘某达成协议，甲公司承诺将作为回迁安置楼的1单元305号房用于刘某回迁，双方在拆迁补偿安置协议上签字并结清了差价款。回迁安置楼完工后甲公司一直没有交房。其后刘某发现本应属于自己的305号房有人正在搬家准备入住。刘某马上找甲公司询问，甲公司工作人员提供的信息表明，甲公司已经同田某签订了该房屋的商品房买卖合同，田某支付了价款，房屋已经交付，但尚未办理房产证。刘某立刻提起了诉讼，要求取得该305号房的所有权。
法院判决：
刘某作为被拆迁人，对于在拆迁补偿安置协议上明确约定的该305号房，应当优先取得。判令该房屋归被拆迁人刘某所有。
律师点评：
a、案件法律关系
（1）刘某与甲公司之间的房屋拆迁补偿安置合同关系。
（2）甲公司与田某之间的房屋买卖合同关系。
b、案件适用法律
（1）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
（2）《物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
c、案件法律分析：
根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。本案中，刘某在房屋拆迁补偿安置协议中选择了房屋产权调换的方式，协议合法有效。
根据上述最高院司法解释规定，刘某与甲公司签订的拆迁补偿安置协议，对于回迁的房屋作了具体明确的约定，在甲公司又将该房屋转卖给田某的情况下，刘某对于该205号房具有优先权。
本案中田某在购买该205号房时虽然并不知情，主观上为善意，而且已经交付购房款，但由于没有办理房产证和房屋产权登记，因此不符合《物权法》关于善意取得的相关规定——“转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记”，因此田某基于房屋买卖合同而拥有的债权请求权（请求甲公司转让房屋所有权）不能对抗刘某基于拆迁补偿安置协议而拥有的优先权。田某只能向甲公司请求返还房屋价款并赔偿自己因此而遭受的损失。
风险提示：
本案中田某在购买房屋时没有查明其所购买的该套房屋为回迁安置房并已经被回迁人购买的事实，最后法院判决这套房屋给了别人。在此中润律师提醒各位购房人，在买房时一定要对所要购买的房屋进行必要的调查，确定没有风险再出手，以免遭受损失。

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