继承人不得要求继承公房的承租权

继承人不得要求继承公房的承租权
【律师导读】
主流的法律观点将公房使用权认定为特殊的租赁关系、债权关系，因此，不属于继承法所规定就个的财产范围，不属于遗产。进而，公房承租权不得承租的观点又将公房承租人的变更以合同法的原承租人死亡共同居住人可以承租的法律规定解释。但是，随着社会的发展，承认公房使用权具有物权属性、财产属性，承认公房使用权可以继承的司法判决也不断涌现。
【案情摘要】
王勇生前居住某公房内，承租人为王勇。王勇生有二子：王甲、王乙，公房内的同住人有王甲。王勇于2001年去世，遗留财产若干，未立下遗嘱。后继承人王甲与王乙二人均要求将被继承人王勇租赁的房屋作为遗产的一部分予以继承，双方为此发生纠纷诉至法院。法院以公房的租赁权不可以继承为由对双方的诉讼请求均不予支持。
【律师点评】
本案涉及到我国《继承法》中的遗产继承问题，争议焦点在于：1、公房是否属于遗产；2、公房租赁权是否可以继承。
根据《继承法》第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。”据此，首先，公房不属于遗产。本案中的房屋是公有住房，所有权人为国家。被继承人在房屋内仅享有承租使用权，因此该房不应作为被继承人的个人财产纳入遗产范围。因此，当事人要求对上述房屋进行继承的诉讼请求不能得到法院的支持。其次，公房的租赁权亦不可以继承。根据我国《合同法》第二百三十四条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”法律赋予了承租人生前同住人享有一项法定权利，即承租人死亡后，同住人可以取得继续承租该房屋的权利，其权利基础是房屋租赁合同的法定变更，而不是基于继承关系中的法定继承发生的。由此可知，普通房屋租赁权在我国是不可以继承的。公房租赁权不同于普通房屋租赁权，出租人是国家，承租人死亡后租赁权的归属，应当根据相应的法律、法规来确定。根据《城市房屋租赁管理办法》第十一条第三款规定，“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其他同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”因此，公房租赁权可以在原承租人死亡后有条件转移，但不是继承。本案房屋可由王勇的生前同住人王甲继续承租。但是，当事人要求对公房进行继承的诉讼请求不能得到法院的支持。
本案处理适用的法律意见是传统的、主流的法律观点。在新时期公房使用权逐渐可以转让、互换、甚至换产权房，公房使用权可以继承的案例也逐渐出现。

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