直管公有住房使用权如何交易

直管公有住房使用权如何交易
北京市国土资源和房屋管理局于
2002年12月18日下达《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》。但是，具体实施细则至今未出台。人们需要了解买卖直管公房的具体操作流程，更关心买卖这类产权的房屋要注意哪些问题。万德成、置换家园两家房地产经纪公司从1997年起从事房屋置换、差价换房等形式的交易，几年来积累了一些使用权公房交易的经验。他们提醒消费者公房使用权交易时应注意以下问题。
公房使用权的交易细则待定
据了解，本市各个区县的公房使用权的交易试点工作尚未开始，一些问题尚无定论：公房使用权的有偿转让如何收取交易手续费；有偿转让是否要纳税，税率多少；是否存在收益分成问题；有偿转让的手续如何办理。
公房使用权交易有四种形式
许多消费者认为使用权的买卖是直管公房交易的惟一形式。其实，这类房产的交易有四种形式：
1、公房承租人之间以互补差价的方式互换公房使用权。2、公房承租人有偿转让公房使用权。3、公房承租人以公房使用权交换住房产权。4、公房承租人将其承租的公房部分或全部转租给他人使用。
留意公房的产权性质
具有公房使用权的房屋，产权大体分为自管房和托管房两种形式。此外，使用权的公房有一部分是拆迁公司以安置方式分给承租人的，产权单位不清。
公房的房本没有防伪标志
由于使用权的公房的房本没有防伪标志，一些产权单位的租赁合同也非常简单，有的只是一张纸、一张住房条或者住房卡。即使是正规租赁合同后面的盖章处也特别简单，因此
“房本”容易造假。
原产权单位的意见是一关
使用权公房的原产权单位基本上是按照过去的政策，以福利分房的形式分给职工居住使用，职工若是要出售房屋，要征询原产权单位是否同意将此房出售。
查清公房的承租人是否交齐各项费用
购买公房使用权时，要了解公房的承租人是否拖欠物业费、供暖费、房水电费、有线电视费等相关费用。
要求原承租人亲自到房地局办理过户手续
在公房使用权的交易中，一些人可能在承租人不知情的情况下，办理过户手续，也可能利用承租人已故、出国或离异等机会，出售房屋。因而，购买使用权的公房之前，一定要了解售房家庭是否有房产纠纷。购买方应该要求公房的原承租人亲自到房地局交易大厅办理相关过户手续，不得委托办理。
找放心中介买卖使用权的房屋
购买使用权的公房最好委托政府指定的放心中介单位购买，以免上当受骗。晓岚
公有住房使用权有偿转让须知
一、公有住房使用权有偿转让是指公有住房承租人，经产权单位同意，将自己承租的公有住房使用权按规定的程序有偿传让给他人的行为。
二、下列公有住房可以办理使用权有偿转让：
为购买商品房或其它公有住房而筹措资金的；为了参与房改购买公房而筹措资金的；自住有余的。
三、下列翁有住房不得转让：
拖欠房屋租金的;有房屋租赁纠纷的；拖欠房屋取暖费的；损坏房屋未按要求承担修复、赔偿责任的；独用单元式房屋转让部分住房使用权的；拆迁行政主管部门通知将要拆迁的；转让后人均使用面积低于8平方米的；其它法律、法规及政策规定不得转让的。
四、公有住房使用权有偿转让程序：
1、转让方应提交证件：合法的《公有房屋租赁证》;身份证或户口簿；所在单位制式介绍信，没有单位的须提供房屋所在地居委会证明；供暖认证单；转让后不使自己成为居住困难户的书面证明、证件。
2、受让方应提供身份证或户口簿（证明为本市居民）及所在单位制式介绍信，没有单位的须提供房屋怕在地居委会证明。
3、转让双方特《转让协议》、所在单位（或居委会）制式介绍信及其它有关证件，同时到交易中心时行凳记验证，填写《申请书》和《审批表》，并按要求由转让方同户籍人签署意见。转让双方确因特殊情况不能亲自到场办理手续的，可委托有经纪资格的地房地产经纪人代办，双方须签订《代办协议》，代办人须持房屋承租人身份证、本人身份证、《代办协议》及《房地产经纪人资格证》，到交易中心办理公有住房使用权有偿转让手续。
4、经审核无误后，收取定金，并交房管理部门审批。
5、进行价格评估。

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