北京市直管公有住房使用权转让合同有效

北京市直管公有住房使用权转让合同有效
【律师导读】
北京市政府放开公有住房使用权交易，其中包括允许公房承租人有偿转让公房使用权。在交纳转让费用且到公房产权单位办理备案登记重新签订公有住房租赁合同后，受让人代替转让人成为新的公房承租人。
【案情摘要】
原、被告均系公共交通汽车二场职工，1991年11月共同分得位于本北京市丰台区某街某号院三居室一套，其中过厅和带阳台的一间居室归原告，另两间居室归被告。该房为公有住房，系公共交通汽车二场所建，后由丰台区某房管所直管。直管公房经营管理单位分别向原、被告颁发了《公有住房租赁合同》，原告是甲户，被告是乙户。
原告因另有住房，从不在该房居住，而被告家庭人口多，住房紧张。1997年3月，被告向原告提出购买其另半套合居房屋的愿望。后经协商，双方于同月26日签订契约，约定：原告将其房屋一处，包括过厅和带阳台的一间居室，共计二个房间，居住面积共计22平米，交由被告使用，价款为二千元整，一次性付清；房屋的《公有住房租赁合同》交由被告保管，此后房租由被告承担。契约签订后，双方按约履行了义务。被告于1997年5月与房管所重新签订了公有住房租赁合同，甲户、乙户均为被告，原告曾前往配合。
2007年8月，原告以与被告之间只存在租房契约为由，要求被告腾退房屋，双方遂发生纠纷。原告因此诉至丰台区人民法院。
人民法院审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原被告双方虽原有契约，但对契约系转让或租赁的性质未作约定。结合知情人证言、单位与房管所的证明等，可以证明原被告双方当初确有转让房屋使用权的意思表示，并且原告曾于1997年5月配合被告办理新的公有住房租赁合同，因此原告称双方之间只存在租房契约的主张法院不予采信。原被告之间的有偿转让公有住房使用权的行为已经得到直管公房经营管理单位的同意和认可，未有不妥之处，且不违反相关法律法规。因此对原告要求腾房的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。
【律师点评】
公房使用权转让纠纷，是随着房改政策的实施和房产交易市场的发展出现的新问题。众所周知，“公房使用权”实质上是福利分配所取得的对国家或国有企事业单位所有的房屋低于市场价租赁的权利，其对象包括产权属于房产管理部门所有的直管公房和产权属于单位所有的自管公房，是我国传统福利性住房分配制度的体现。
原先的法律实务中将“公房使用权”认定为一种房屋租赁关系，即公房的所有权人是国家，承租人只拥有房屋的使用权，不应享有处分、收益的权利。不管是公房的差价交换，还是房租证的买卖，或是公房的“买断”，都是将属于国家的收益转移给了房屋使用人，侵害了国家的权利。正因为如此，公房使用权的交易一直被视为“禁区”。
1994年建设部《城市公有房屋管理规定》第26条规定，承租人将承租的房屋擅自转租的、擅自转让、转借他人或擅自调换使用的、擅自买卖公有房屋使用权的，出租人有权终止租赁合同，收回房屋，并可索赔损失。因此，在很长一段时间公房使用权的有偿转让是不允许的，一旦发生矛盾，诉诸法院，这种行为往往被认定为违法。
近年一些地方政府有关部门纷纷出台有关公房使用权有偿转让的操作规范。如武汉市于1997年6月颁布了《武汉市直管公有住房权有偿转让管理试行规定》，天津市于1997年推出了《关于加强公产住租赁过户、调换、置换管理的若干意见》，并对公房试行货币化运行；上海市房地局自1997年底至1998年上半年，出台了一系列的有关规定，如《关于可售公有住房上市的出售的试行办法》、《上海市不可售公房差价交换试行办法》、《上海市危棚简屋改造地块居住房屋拆补偿地块居住房屋拆迁补偿安置试行办法》；另外福州、温州等沿海城市也开始了公房使用的上市交易。北京市于2002底由市国土资源和房屋管理局出台了《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》，虽然该文件中说明“试点工作”为期一年，但试点工作期满之后，至今进行此类交易所依照的也依然是这份文件。上述种种情况表明，公房使用权的有偿转让行为已逐渐得到了不少地方政府的认可和鼓励。
关于公房使用权的法律性质，法律理论界也一直在争论，有“债权说”、“居住权说”、“所有权说”、“用益物权说”等。但普遍都认为，公房使用权是物权化了的租赁权，公房的承租人不仅具有使用公房的权利，而且具有占有、收益的权利。国家对房屋的所有权虚化了，承租人获得永久性的占有权和使用权、低租金收益权。也就是说这项权利在相当程度上物权化了。在上述各种学说中，“用益物权说”逐渐得到多数人认可。

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