房地产价格评估的原则

遗产税的课征对象是被继承人的遗留财产总值，因此，征收遗产税，首先要对遗产进行资产评估。这是开征遗产税首先要解决的技术性问题。也是征收遗产税的一个难点。

资产评估主要包括六大要素，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法（注：《资产评估学》（１９９９年全国注册资产评估师考试辅导教材）第１页）。遗产估价也不例外。

１．遗产估价的主体：即由谁来承担遗产估价任务。世界各国主要有由民间独立的资产评估机构评估、专家评估和专门机构评估等几种方式。目前我国的资产评估仍处于起步阶段，而且主要是国有资产评估。针对个人财产的评估业务还有待于开拓和发展。

２．遗产估价的客体：即遗产估价的具体对象。遗产大致可以分为３类，即动产、不动产和具有财产价值的权利。动产包括现金、银行存款、有价证券、金银首饰、珠宝等；不动产主要是房屋、工厂等；具有财产价值的权利，主要包括专利权、商标权、保险权益、债权、土地占用权等。它们构成了遗产估价的具体对象。具体到某一遗产继承案例时，则该案例中被人遗留的财产为本次遗产估价的具体对象。

３．特定目的：遗产估价的特定目的，一是为了继承人之间分割遗产，二是为征收遗产税提供依据。

４．遗产估价程序：是指遗产估价的各个步骤和环节，包括确定评估对象、制定方案、收集数据资料、选择评估方法、确定评估结果、撰写评估报告等。在以课征遗产税为目的的遗产评估中，全面收集遗产使之不被遗漏或逃避纳税应是关键内容。

５．价值类型：目前国际上的资产评估主要有４种价值类型，即重置成本、现行市价、收益现值和清算价格（注：《资产评估学》（１９９９年全国注册资产评估师考试辅导教材）第１页）。

６．遗产估价方法：可以采用市场法（通过比较被评估遗产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，以确定被评估遗产的价值）、成本法（按遗产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定遗产的价值）和收益法（通过估算被评估遗产未来预期并折算成现值，以确定遗产价值）等方法来估价遗产价值。



目前世界各国对遗产的估价多采用市场价值原则（注：同前引蒋晓惠《财产税制国际比较》，第１５２页）。实行总遗产税制的国家多以被继承人死亡时的财产时价为课征遗产税的价值，实行继承税制的国家多以继承行为发生时的遗产时价为课征遗产税的价值。但各国均规定，如果纳税人不及时申报，估价标准将从高计征。如：美国的估价遗产时其遗产总值一般按被继承人死亡时的财产市场价格确定，农场及某些非上市企业使用的不动产、无形资产（主要是知识产权）由国家收入局资本税收办公室负责评估。金银珠宝、文物、艺术品等聘请专家估价。上市股票以被继承人死亡当日股价确定。非上市股票的价格依企业资产、企业利润、股票市场行情、持股比例大小等因素综合评估（注：同前引蒋晓惠《财产税制国际比较》，第１６６页）。新加坡的遗产评估基本原则是以被继承人死亡时的财产市场价为准，税务署专门设立了产业估价及核税处。德国在遗产估价时对土地、房屋等不动产按市场价值估价。市场交易的有价证券按继承发生时的市场交易价格估定。未上市公司的股票按公共资产平均收益率估价。珠宝首饰、高档艺术收藏品由专门鉴定单位估定。