房价下跌买方拒付房款，应当赔偿损失

　　【律师提示】

　　《上海市房地产买卖合同》中的第九条是对买方逾期付款违约责任的约定，一般有三种条款选择。第一种是按天支付“日违约金”，一种是“单方解除权”加“总房价20%违约金”，还有一种是“日违约金”加“单方解除权”加“总房价20%违约金”。律师提醒买方的是已经生效的《上海市房地产买卖合同》对买卖双方都有约束力，双方应当按照约定履行自己的义务，不得随意迟延履行或解除合同。迟延履行付款义务往往要承担高额的违约金。

　　【案情介绍】

　　(本案背景：2008年，房价下跌趋势明显)2008年6月28日，买方王先生和卖方李先生签订了《上海市房地产买卖合同》，约定房地产转让价38万。同日，双方还签订了一份《附属设施、设备及室内装饰转让协议》约定双方签订的《上海市房地产买卖合同》中不包括该房地产的附属设施、设备及室内装饰的价格。双方在《协议》中约定，转让该房地产内的附属设施、设备及室内装饰价格为10万元，买方王先生当日支付给卖方李先生。(律师提示：实为做低房价逃税)

　　合同约定应于2008年9月20日共同前往房地产交易中心申请办理转让过户手续。双方约定买方迟延付款的违约责任是该协议第九条“乙方延迟付款，每逾期一日，乙方应当按照应付而未付款额的日万分之五支付逾期违约金;逾期超过20日，则甲方有权单方以书面形式解除与乙方的买卖合同。若双方交易的标的房屋未办理产权过户手续，甲方有权将该房屋另行出售给第三人而无需通知乙方。乙方在收到解除合同的书面通知之日起七日内初支付欠款的逾期违约金外，还应当按总房价的20%支付违约金。”

　　2008年9月23日，卖方李先生向买方王先生发函，要求双方于2008年9月28日前至交易中心办理过户。买方王先生回函，表示合同中有中介方和卖方欺诈的嫌疑，已经于2008年8月17日发函给中介公司表示解除合同。10月3日，卖方李先生再次向买方王先生发函，要求办理过户手续。

　　最后，11月12日卖方李先生向买方王先生发出解除合同的通知，要求买方王先生支付2008年9月21日起至本函件寄发之日每日未付款万分之五的逾期付款违约金，以及总房价20%的违约金共计8.6万元。

　　2008年11月20日，卖方李先生起诉到法院，要求买方李先生支付上述违约金。

　　【案件思考】

　　做低房价的两份合同效力如何认定?逾期付款需要承担怎样的违约责任?

　　【法庭判决】

　　依法成立的合同对双方当事人有约束力。双方为避税目的而将房价款分解，一部分是在《上海市房地产买卖合同》中约定房价为38.8万元，一部分是在《附属设施、设备及室内装饰转让协议》中约定10万元，因此双方以48.8万元进行交易是双方真实意思的表示。《上海市房地产买卖合同》中就房款的约定无效。双方签订的《上海市房地产买卖合同》和《附属设施、设备及室内装饰转让协议》作为一个整体对双方当事人发生效力。

　　买方王先生迟延履行付款义务，符合双方签订的《上海市房地产买卖合同》第九条的违约情形，应当承担违约责任。故2008年11月12日卖方李先生寄出解除合同函后，双方的买卖合同关系依法解除。买方王先生向卖方李先生支付违约金8.6万元。

　　【法理延伸】

　　买卖双方一般都在《上海市房地产买卖合同》合同的第六条约定双方申请办理转让过户手续的日期，并且在附件三付款协议中约定，在办理房地产转让过户手续的当天支付第二笔房款。因此，约定的办理转让过户手续的日期也就是买方付款的期限，买方如果在该日期未能前去办理房地产转让过户手续，则必然导致逾期付款的违约情形。逾期付款条款双方当事人一般都在《上海市房地产买卖合同》的第九条约定。除了约定单方解除权外，双方还约会约定迟延付款的“日违约金”和“总房价违约金”。买卖合同生效后，当事人都应当遵守约定，否则将要承担高额违约金。

　　【法律依据】

　　《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”