房产律师最近生意火到爆帮您解决六大典型纠纷

房产律师最近生意火到爆帮您解决六大典型纠纷
2010-05-18172412来源：新华网综合
新政出台月余，杭州房市违约纠纷层出不穷，房产律师最近生意火到爆，受困于政策细则不明晰，法院至今尚无一起判例。为你梳理六大典型纠纷，请律师为你指点迷津。
房产新政出台一个月来，在房产业引起的震荡和系列连锁反应正在影响我们的生活。
伴随着成交量跌至冰点，另一个明显的事实是已经“成交”的房产出现近年来最为凶猛的违约潮。尽管由于诸如二手房认定等政策细则没来得及完全明晰，目前真正诉诸法院获得判决的案例尚没有，但杭州几大律师事务所的房产律师“迎”来了从业以来的业务量最高峰。
这种繁忙与几个月前的冷清形成了巨大的反差。那时候，连往常非常稳定的“买房咨询”业务都锐减，“人们都在那里抢房子，能抢到就不错了，买卖有没有问题顾不上了”。
可就在新政出台第三天，杭城几大律师事务所里的房产咨询电话几乎都被全线打爆。
浙江泽大律师事务所，在新政出台后，接连推出新政下的房产纠纷法律讲座，以及专场免费咨询，几乎场场爆满，累计咨询超过700人次，而该所建筑房地产业务部律师仅十余人，今年1—4月受理的房产诉讼案件一共也就三十来件，每月咨询量仅在10件左右。
浙江浙联律师事务所专攻房产官司，房产纠纷在那里也相对集中。主任律师戴和平说，仅二手房买卖纠纷他手头就有20多件，整个所里有300多件，各类型房产纠纷总量达500件(含受理与咨询)，是去年同期的数倍。
这个城市，太多人在为房纠结。
我们将新政下集中的几大类纠纷梳理归类，并请来律师们指点迷津，希望能对新政下“为自己的那套房纠结着”的人们指个方向。
这次违约潮为何如此凶猛
戴和平从事房地产纠纷解决已有20多年，在他的记忆中，任何一次国家政策的调整，都会引来违约高潮。比如离本次最近的一次是2008年到2009年初，国家出台的调控政策由遏制房价过快上涨转向鼓励、促进房地产消费，伴随房价的压低，也迎来了违约高潮。
而2010年4月底开始的这次，则是他从业以来，来势最为凶猛，规模最大的一次。
为什么这次违约潮如此凶猛？记者采访了多位房产业界的专家，综合他们的说法，原因大致有——
这次国家对房产的调控是史上最为严厉的一次。房地产价格深受政策调控的影响，大家对房地产市场缺乏判断力。
这跟前几年股市最疯狂的时候情况类似，最后扑进去的，很大一部分是普通投资者。
这部分人本来余钱不多，承受楼市变化的能力很脆弱。新政一出台，他们无比焦灼，生怕因为这一次买房，影响自己一家未来若干年的生活，急于解约。
还有一个原因是：虽然目前国家先后出台了新国四条房产新政和房地产新“国十条”，住建部也发布了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，但是新政对于一些细节，比如二套房等的具体认定还是不明晰，浙江和杭州也未出台更为细致的政策法规。
目前杭州各级法院，还没有新政后房产纠纷的相关判例，司法界人士正在积极探讨纠纷解决的指导意见。
遇到此类纠纷最好协商解决
帮你算笔账：一套价值200万的房子打官司费用将近10万
记者从各大律师事务所了解到，大多数律师在对待这类纠纷的态度大多建议协商。泽大律师事务所律师孙晓娟说“大家都希望纠纷能尽快解决，协商更为高效也更加节约成本”。
不妨来看看这样一笔成本账：
以目前一套房产，房价基本在150万至200万来计算。
成本包括：律师费按照目前行业标准，大约3万；
诉讼费包括材料递送等费用2万左右；
调查取证，有时候一审下不来，进入二审，整个费用将近10万。
这还仅仅是金钱成本，还有时间成本，一般一个案子几次开庭，几番调解，可能需要半年，进入二审的话时间更长。
从目前情况来看，争议难以调解，也许会涉及到很多政策上不太明晰的地方，一般这些案子进入二审的情况很有可能发生。
而事实上，确实已有一些纠纷多次协商不成，当事人已经准备打官司了。
比如一位外地客商今年1月购买钱江新城有一套二手房，总面积150多平方米，总价480万，当时支付了55万定金，并且签下合同。现在买方要违约，房东考虑到退房后面临的损失，就拒不退还定金。双方僵持不下，准备“让法院来判好了”。
遭遇“一年纳税证明或社保缴纳证明”
办不出房贷，异地客要退房
■案例：
今年2月，4个温州人在杭州一口气买下了6套商品房，面积在130平方米到150平方米之间，价格在300万至400万。当时，他们首付四成，与开发商签订了合同，按揭尚在办理中，新政出台。
■纠纷焦点：新规规定：“对不能提供1年异地当地的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停房贷”。按揭办不下来了，这4位投资客要求退房，并退还首付以及利息等费用。开发商认为按揭办不下来是买家的事，不肯解除购房合同。
■解决途径：
浙联律师事务所主任律师戴和平接手了这个案子。贷款办不下来不是买卖双方造成的，而是因为政策变化。
根据2003年出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条：“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以要求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还给买受人。”[page]
所以，戴和平与开发商进行了谈判。详细解释了法律，然后指出：如果不退房，你们的定位只有两种，一是不知道法律，那就是无知开发商；另一种是知道了也不准备遵守，那就是无赖开发商。这两种都有损你们公司的形象和声誉。
最终的结局是退房成功。
遭遇“首付比例和贷款利息上升”
二套房筹不到首付可否要求退房
■案例：
李女士今年1月购买某楼盘一套90多平方米的房子，属于改善型购房。按照原先政策可以视为首套，享受20%首付。李女士付完首付后，新政出台。
■纠纷焦点：
新规规定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这类纠纷还可以分为两种情况，有的确因经济无法承受不得不退房；有的则是因为新政出台，不看好房产后势，以“难以承受”为借口退房。
■解决途径：
根据合同的相关法律精神，如果有条件履行，还是要履行合同，有条件而不愿意履行，需要支付违约金。像李女士那样确实无法支付5成首付的，只要她能够拿出证据，证明这些增加的费用超过了她的履约能力，就可以要求退房。
法律依据同案例A，最高院司法解释23条，首付比例提高为国务院新政，非买卖双方原因。实际协商中，开发商应给予退房。
筹不到首付退了二手房
20万定金能不能退还
■案例：
今年2月初，王女士通过中介购买了林先生中山花园的一套二手房，以265万的价格签订购房合同，王女士付了20万定金。尚未首付，新政出台。
■纠纷焦点：
新政提高二套房的首付比例至少5成，以及贷款利率。王女士无法凑齐首付毁约，并要求房东林先生退还20万元定金。林先生将房产重新挂牌，标价降至235万。林先生觉得他也损失颇大，不愿退还定金。
■解决途径：
这个案例中的“二手房”是个人对个人。出现毁约情况也非双方责任，属新政调控导致。一旦交易不成，对卖家的损失显而易见，林先生挂牌价低了30万就是明摆着的损失。那么按照公平原则，应对林先生做适当补偿。所以建议两人好好商量，纠纷最后以林先生退还定金，王女士补偿其5万元解决。
房产无法成交中介费没人付
中介公司扣下了“三证”
■案例及纠纷焦点：
这类情况非常多。跑来找律师的有客户，也有中介。大致情况是：因为异地投资、首付比例提高等种种原因，导致已经签约或者已经支付了定金的购房交易无法继续。房东和购房者已经焦头烂额，拿不到中介费的中介不退定金，还扣下三证。
■解决途径：
这种情况只能先从中介打开缺口，找中介先进行协商。新政出台导致交易无法继续为不可抗力，中介公司其实不能再收取费用。但是，中介毕竟也付出了劳动，比如打车、复印材料等必要的费用支出，那么，买卖双方可以支付几百或者上千元，对中介公司付出的成本进行适当补偿。但是中介公司不能不退定金，押着房产证不还。
这样的情况，大部分纠纷以适当补偿了中介费用而了结。
一套房，开发商办了两张房产证
这房子到底算第几套
■案例：
杨女士有一套50多平方米的房改房。今年4月，她买了郊区一套135平方米的一手房。受控于“9070”政策(政策要求项目中70%以上的房源为90平方米以下的中小户型房源)，开发商打擦边球，杨女士135平方米的房子分开办理房产证，杨女士将拿到两本房产证，一本是80多平方米，一本是50多平方米。
■纠纷焦点：
杨女士从没买过商品房，也没贷款记录，现在不仅首次购房的优惠享受不到，反而要为二套房、三套房支付更多的费用。
■解决途径：
这种情况属于双方约定的事实，如实在付不起，可参照案例A与开发商协商解约。但如果继续拥有房产，那么按照新政就是二套三套房。
婚前有房，婚后再置业
这种情况也算二套房
■案例及纠纷焦点：
婚前有房，婚后再置业，这到底属不属于二套房？
■解决途径：
新政对于二套房的认定还不是特别明晰。
现在新的房贷政策根据中国银监会管一部主任杨家才的说法，将走向“认房不认贷”，是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位，包括本人、配偶及未成年子女。而非婚前婚后，所以现在新政下上演的离婚秀其实是不可能钻到政策的漏洞的。
婚前有房，婚后再置业，这种情况属于二套房。(钱江晚报实习生瞿静记者肖菁