新政观察第一期－楼市红绿灯解析新政后房产纠纷怪象

新政观察第一期－楼市红绿灯解析新政后房产纠纷怪象
编者按：近期楼市政策频出，楼市掀起轩然大波，不仅一手房市场的成交量出现大幅下滑，二手房市场中投资客抛房潮更是愈演愈烈，而这两个市场中产生的纠纷也频频出现。首付比例提升、贷款利率增加，退房是不是会赔了定金又折违约金……京城知名律师行组成搜房网“关注购房者律师团”，就新政后频频出现的房地产买卖纠纷事件，在线征集、解答购房者置业难题。[详情][律师团博客][加入律师团博客圈]
【案例一】购房者要求退还预付款是否合法
张先生四月订一套总价210万新房，20%首付，按合同上规定若毁约赔偿20%违约金，210万房子被42万毁约金套牢。刚签完合同，京新政出台，90平以上首套房首付30%，意味着张先生需补交10%首付款，贷款还未批下来的张先生开始为怎么逃避42万罚款犯难。
·关注购房者律师团建议：根据最基本的合同法，首先要看合同是如何约定的，如果合同没有约定的，就按照法律来执行。有相关法律规定，由于政策的改变，导致的合同不能执行，不能归责于任何一方，购房者要求退还预付款属合理合法要求”
【案例二】首付提高付不出来怎么办？
3月初，李女士按照约定向开发商支付了35000元购房定金，并签订合同，付了20%首付。不料，4月突然接到通知，新政要求首套自住房面积90平以上，首付不低于30%，因此须追加10%首付，否则缴违约金。李女士表示由于开发商慢，贷款被拖到了18日，“多付10万，根本没钱。”
·关注购房者律师团建议：这要看合同的具体约定。如果开发商只是帮助购房者申请银行贷款，购房者才是贷款申请人，购房者是在新政之后申请的贷款，仅因支付能力方面的原因，那么，购房者则应承担违约责任。。
【案例三】二手房购买合同纠纷的咨询
4月12日，王女士签订了一份二手房贷款购买合同，46平200万，且支付10万定金。中介佣金5万。由于政策变动，欲放弃购买。定金损失业主认可。但中介电话威胁打官司，逼迫支付佣金。要求非常不合情理。既然最终没能成交，为什么还要威胁业主支付全部佣金呢？若打官司中介能否败诉？
·关注购房者律师团建议：合同法第60条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先分清付款方式及国家新政策是否是直接原因，如果系新政策那么你应继续履行合同。而所谓的佣金由于已经促成合同的订立，应当支付相应的费用。
【案例四】口头约定不可靠政策变化不成为不购房理由
刘先生于今年3月在河北固安买的房子，当时与销售口头约定首付20%，先交5万块，等5月中旬签订正式房屋合同再一次性把首付交齐，但是现在国家出台政策，银行不给贷款，首付必须要30%以上，如果付不了的话那就属于违约，还要承担总款的10%的违约金，先前付的那五万也不给退。该怎么办呀？
·关注购房者律师团建议：房屋买卖应当签订书面买卖合同，合同约定对双方均有约束力，法律不认可口头约定。政策变化也不能成为不购房理由。至于10%的违约金，根据合同法的规定，定金与违约金只能选择一个，若你放弃定金就可以不承担违约金。
【案例五】新政出台利率上提退房能否退定金？
购房者已经与开发商签定了认购书、并交付了定金，现因新政的出台，购房者考虑到首付款增加且贷款利率也要上提，于是决定不再购买，此情况下，购房者交纳的定金，开发商是否应当返还？
·关注购房者律师团建议：如果签订《认购书》后，新政出台后，有的购房者再与开发商签订《商品房买卖合同》时，就需要提高首付款的比例，而且因贷款所支付的银行贷款利率也要提高，这已经超出了购房者在签订《认购书》时所预见的购房成本，很多购房者因此而买不起这套房屋，如果是这种情况，我们认为，这种“房贷新政”的出台，购房者在签署认购书时是不可预见的，可以争取以最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条的规定，即“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，向开发商主张返还定金。
【案例六】中介未按合同约定履行导致高贷款利率
中介公司代购房者办理相应的贷款手续，未按合同约定履行合同导致购房人执行高贷款利率的，中介公司是否应承担违约责任？
·关注购房者律师团建议：购房者和中介公司签订了中介合同，约定由中介公司代购房者办理相应的贷款手续，如果中介公司在合同约定的办理期限内办理了贷款手续且合同中中介公司并未对首付款比例及贷款利率作以承诺的，因为银行政策调整导致购房者购房成本增加的，则中介公司不存在违约行为，购房者无权要求中介公司赔偿损失。
如果中介公司在合同约定的办理期限内办理完毕贷款手续可以享受原贷款比例及利率，而中介公司因未在合同约定的办理期限内办理完毕贷款手续，导致购房者需执行提高后的贷款比例及利率，给购房者造成了诸如偿还的贷款利息增加等实际损失的，购房者可以要求中介公司予以赔偿。
【案例七】购房者无权要求开发商承担房屋差价损失
购房时因开发商工作人员说房屋不会降价，购买了房屋。新政出台后，如果房价受到影响而下降的，开发商是否应承担购房人的房屋差价损失？
·关注购房者律师团建议：一般情况下，开发商工作人员对购房者的说辞不视为开发商对购房者的承诺，只是行业人员对市场前景的预测，并不属于要约的内容，即使房价下跌的，也不应视为开发商的违约行为。
因此购房者无权要求开发商承担房屋差价损失。除非购房者和开发商在签订购房合同中明确约定，将来如果房价下跌，开发商赔偿全部房屋差价损失。否则，购房者不能依据开发商工作人员的说辞向开发商主张房屋差价损失。[page]
【案例八】以情势变更做依据退房需要考虑诉讼风险
买方通过中介买了一套二手房，约定首付款30%，其它房款以贷款方式支付。但是签订合同不长时间，出台了新政，而买方正好属于二次购房，一算购房本成过高。并且由于卖方需要先还他自己的贷款才能赎出产权证，算算时间，等卖方赎出证了，买方贷款时肯定要执行新的“贷款政策”。因此买方想因贷款政策变化，属于“不可抗力”为由，要求解除合同。
·关注购房者律师团建议：不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，“政府政策的调整”一般排除在不可抗力的范畴之外。因此以不可抗力为由要求退房，没有法律依据。此次“房贷新政”所引起的贷款政策的变化，能否被认定为“情势变更”，需要法院根据具体案件予以认定。
【案例九】认房不认贷新房变二套房定金难退还
李先生原有一套房(没有贷款)，4月中旬在苏州某楼盘付了2万定金，定了一套房，并签订了认购协议。当时李先生向房产商以及银行咨询时，得到的答复都是新房属于第一套房，可以享受相关优惠政策。没想到，“新国十条”在对待二套房的问题上是“认房不认贷”，李先生定的新房属于第二套房，首付要付五成，利率也升至基准利率的1.1倍。萌生退意的李先生，想知道是否可以找开发商退还定金？
·关注购房者律师团建议：在这则案例中，2万元定金是在合同订立或履行之前支付的一定数额金钱，它主要起到担保合同双方履约的作用。根据定金罚则，给付定金的一方不履行约定义务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金。李先生因房贷新政的原因，拒绝履行认购协议，开发商有权不退还定金的。
【案例十】政策变化提前约定为不可抗力具法律效力
王先生第一套房没有贷款，4月初计划买一套二手房。买卖双方在合同中约定定金数额为5万，另外在免责条款中约定：如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，本合同自动取消，买卖双方互不承担违约责任。王先生受房贷新政影响，难以承受高额的首付和利息，因此想解除合同，但向卖方提出解约退还定金要求时遭拒。
·关注购房者律师团建议：在王先生这则案例中，“不可抗力”的约定是合同中一个关键，不可抗力以致不能履行或不能如期履行合同，受到影响的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。但对于高先生而言，合同于新政出台之前签订，且买卖双方已经将政府政策变化约定为不可抗力，因此只要高先生在履行合同中本身没有违约行为，就可以依约解除合同，并要求卖方退还定金。