开发商延期交房的官司怎么打呀？

　　找法网网友咨询：

　　我家买了一套商品房，原定于2004年8月31日交房。可因为竣工全格证没有办下来，因此拒绝收房。现在3个月过去了，开发商通知了交房，也有新的交房通知，可是我还是没有看到合格证。现在大家要求开发商按合同规定的延期90天内万分之三算违约金，90天以后按万分之五算。我们查了下其它情况这个钱应该是以总房款来算的，开发商只同意按首付款算，并且单方辩称合格证巳在9月23日办下来，那么他们便只付1个半月的违约金。

　　我想问下这个钱对于我们按揭的业主来说是不是只应用总房款来计算呢？因为贷款合同和买卖合同是两个不同的合同，开发商早从办按揭的信用社拿到这笔钱了。 还有，他们所说的证在9月就办下来的事我们业主根本不知道，现在也没看见。开发商的态度很不好只说没有钱，就这点钱还要明年3、5月份才可能清偿。现在我们业主中有个律师，有人让他来打这个官司，可是他说只按首付来算违约金。我信不过他。现在费用是按房型付，70平没收房的300(律师100，法院 200)其中200说胜诉后会退。这个收费合理吗？还有胜诉后得的违约金还要不要支付律师酬金呢？还有这个官司如果胜了的话，法院是不是不会帮着强制执行呢？是不是要付同上诉申请保全之类，还要另给保全费才能执行呢？您能不能说下上诉的程序呢？怎么打官司这么麻烦的呢？这个违约事实和责任很明显的呀？我们那个律师还说不是百分百胜诉。我看见合同法里规定的是合同里规定的违约行为一旦出现就可以找法院直接申请强制执得呀，像我们这种情况很容易审呀，难道还是要先判有没有违约再来申请执行要分两步走吗？

　　浙江杭州陈女律师回复：

　　违约金的计算要看合同上约定是按总款还是按贷款算，如未明确的话，我认为应该按总款支付。交房时间也应从合同规定的时间计算。审理和执行是两个不同的阶段，肯定是要分开办理的。

　　辽宁大连朱作文律师回复：

　　一般应该按总房款来计算，律师费通过协商解决，一般费用在要求的违约金的10%左右，如果房地产公司比较大，执行的难度应该不大。