房屋不过户能否对抗第三人

　　找法网网友咨询：

　　老人(五十几岁)有两个儿子，大儿子换了工作，把房子卖给了老人， 一年多后，老人把房钱全部给了大儿子，大儿子也写了收到房款多少的收条，收条上也请了老人的两个朋友签名做证，但没有去公证，老人怕过户交税，更没产权过户，产权证上还是大儿子的名字。老人希望这收条能证明自己是房产的所有人，他在将来能对房屋的遗嘱进行决定，因为毕竟两个儿子，在老人还没有给钱的一年里，有一次，大儿子喝了酒曾说过要把老人赶出去类似的话， 因为产权没有变更，如果将来大儿子不认账，说房子还是他自己的。

　　老人手里的这张收房款的收条，能维护自己的权利吗？ 如果大儿子偷走房产证还可以卖给其他人，老人能保证自己的权利吗？ 如果不能把那收条在拿到公证处就公正一下，能起到作用吗？ 一定要过户吗？

　　北京海淀区赵志刚律师回复：

　　如果房屋不过户是双方的协议是不能对抗第三人的。也就是说第三人从产权人购买房屋是有效的，已经登记就受到保护。此时老人或他的继承人只能向主张债权不能主张房屋所有权。因此，应该尽快过户。

　　河南郑州康俊芳律师回复：

　　必须进行过户，才能作为老人的遗产。