房屋"暂缓登记"能否阻止业主对承重墙的破坏？

花了毕生积蓄购买了一套二手房，住进去后才发现房屋的承重结构被原先的业主破坏过，屋顶开裂、墙面渗水不说，甚至还存在着严重的安全隐患。近年来，因承重墙被破坏而引发的房屋纠纷在各地时有发生，正成为消费者投诉的新热点，但对破坏承重结构行为的制裁力度却一直难以奏效。

为保护承重墙“不受侵犯”，上海继２００３年在《上海市住宅物业管理条例》修订过程中首次明确“破坏承重结构”为违法行为后，如今又计划对《上海市房地产登记条例》进行修订，其中新增“承重墙损坏的房屋暂缓或中止登记”的内容，以此遏制破坏承重墙行为愈演愈烈之势。

“承重墙”不可承受之重

上海市房屋土地资源管理局副局长庞元说：“近年来，上海损害房屋的违法行为层出不穷，屡禁不止，并呈逐年上升的趋势。”物业管理服务的投诉统计资料显示，损坏承重墙已成为新的和主要的投诉热点。有的业主改变房屋的承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重结构构件；有的扩大承重墙上原有的门窗尺寸；有的拆除连接房屋与阳台的墙体；有的拆除承重结构、分割房屋用于群租；还有人干脆“破墙开店”……

２００３年修订后的《上海市住宅物业管理条例》规定，损坏房屋承重结构属于违法行为；违者由房地产管理部门责令其立即改正，恢复原状，并可以处以罚款。但由于此类违法行为多发生在房屋内部，发现、劝阻、制止以及行政处罚均显滞后，不能形成有效预防和快速处置的工作机制。即使做出行政处罚，也存在着周期长、执法较难、在房屋内部进行恢复性执法缺乏实际操作性等棘手问题。因此，在管理实践中对于损坏房屋承重结构的处置往往流于程序和形式。

为了加大对承重墙的保护力度，近期由上海市房屋土地资源管理局和上海市政府法制办起草、并提请上海市人大常委会审议的《上海市房地产登记条例（修订草案）》中规定：“房地产登记机构收到行政执法机构关于在房地产登记簿记载的房地产范围内发生损坏房屋承重结构或者违法搭建建筑物、构筑物的认定文件的，应当暂缓受理转让、抵押该房地产的登记申请；已经受理的，应当中止审核，并书面告知申请人。”“行政执法机构对损坏房屋承重结构或者违法搭建建筑物、构筑物的行为处理完毕后，房地产登记机构应当恢复办理房地产登记。”

“暂缓登记”是否可行成焦点

通过“暂缓登记”来保护承重墙，这在国内还属“创新之举”，但是也引来各方激烈的争论。在《上海市房地产登记条例（修订草案）》提交上海市人大常委会审议后，部分立法者、法律界人士对“暂缓登记”是否具有合法性来源以及其现实可操作性等问题产生了不同意见，为此上海市人大法制委员会还专门举行了立法听证会。

争论的焦点首先是合法性问题，上海君成律师事务所黄艾说，直辖市人大没有权力通过立法来创设“暂缓登记”这种行政处罚种类，行政机关“暂缓登记”目前也无法可依，因此仍应通过加强对现有法律法规的执法力度来制止损坏承重结构的不法行为。上海汇华律师事务所律师陈纪凤认为，行政执法机构的认定文件只是一个行政行为，如果依据认定文件作出限制登记的规定，那就超越了法律规定；此外，“暂缓登记”随意加重了违法人的责任。

还有人对由谁来认定“损坏房屋承重结构”产生了疑问。是不是规划、房地、城管、建委、消防等行政部门都有权认定？而深入一线、最掌握承重墙破坏情况的居委会、业委会和物业公司是否也可以认定？法院等司法机关是否需要介入认定？这么多的认定主体会否导致权力被滥用？

还有的代表如上海市高院法官薛文成提出，“暂缓登记”只能限制用于转让的房屋，而对于那些仅用于自住的房屋却没有任何约束力，承重墙的安全仍然无法得到完全保障。

民众期盼更为有效的保护承重墙之策

对于在立法过程中的不同意见，上海市人大法制委员会负责人表示欢迎。此前，上海市人大已经通过公开条例草案全文征求群众意见，而在立法听证会后，上海市人大将总结各方代表意见，作为审议和修改条例草案的重要参考。

上海市上房物业管理公司副总经理赵磊说，尽管目前提交人大审议的“承重墙损坏的房屋暂缓或中止登记”规定还有不尽完善之处，但却是物业公司、业委会、居委会都盼望已久的。现在围绕承重墙受损的邻里纠纷、房屋交易纠纷日益增多。因此，应该通过加大对个别损坏承重墙行为的处罚力度来维护公共利益。

上海政法学院杨寅教授说，承重墙不得损坏，不仅有地方性法规的依据，也是受到国家法律支持的。《物权法》中规定，房屋的使用应当不得损害其他人的权益；业主对其建筑物的专有部分行使权利的时候，不得危及建筑物的安全，不得损坏其他业主的权益。因此现在的关键是要有能切实落实国家法律和地方性法规的具体举措。

曾经多次考察香港住宅小区的赵磊说，同样历经了２０年时间，香港的楼盘往往是历久弥新，而上海的却有许多已经根本没法看了；一个很重要的原因就是香港人严守规范，不破坏房屋结构，也没有违章搭建。他说：“希望此次立法，能让更多的房屋在使用年限内保持一贯的品质。”