二手房营业税新政解读 高档二手房影响大

财政部、国税总局23日宣布：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　营业税始末：
　　2005年6月1日后，针对购买不足2年内出售的房屋全额征收营业税

　　2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。

　　2008年底救市政策：2年内差额收取营业税：优惠执行日期为09年1月1日至12月31日。

　　营业税详细解释成市场利好

　　美联物业市场研究部总监张大伟介绍： 5年内营业税已经确定按照差额收取对市场的影响将非常有限。 而且在大家都预计营业税按照全额收取的时候，出台差额详细解释，对于市场一定程度上反而是重大利好，政策影响将非常有限。

　　国家标准的普通住宅是这样规定的:
　　1.住宅小区建筑容积率在1.0（含。）以上；
　　2.单套建筑面积在120（含）平方米以下；(北京市是140平米以下)
　　3.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。
　　商品房要同时符合以上三个标准才行的.另外.
　　4.首次上市的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住宅。

　　原非普通住宅营业税收取标准为2年内全额，2年以上全部为差额

　　征收优惠是从09年1月开始实施，在08年执行的是5年内全额收取5.5%的营业税。而实际市场交易中，在09年9月1日前因为黑白合同的原因，09年前北京5年内二手房交易是按照地局及建委规定的最低指导价格纳税。而9月以后因为84号文的原因，以后将按照全额纳税。影响最大的为3-5年内房源：以一套80平米市场成交价格为200万，原购买价为100万的二手房计算：


　　美联物业市场研究部总监张大伟认为这一政策因为按照差额执行将对市场影响非常小：

　　首先：虽然营业税政策的实施已经确定，实施差额使得这一政策的影响将非常小，对于2年内房源因为在09年执行的也是差额营业税，所以基本无变化，而对于3-5年的涉税房源，原来无税，现在增加了差额营业税，影响的也仅是需要大量贷款的一部分购房者。

　　其次：另外在实际交易中虽然因为84号文的影响，黑白合同无所遁形，但是在实际交易中，买卖双方在不影响贷款的前提下做低价格，一定程度上避税依然很多。

　　第三;在交易中占市场近30%的全款客户依然可以躲避营业税或者减少。所以市场在10年以后可能出现明显的5年内房源大量为全款客户，而需要贷款的首次置业客户则只能考虑5年以上的房源。

　　第四：房价飞涨，使得差额的5.5%占总价不到2%。这样对于09年上涨了50%以上的北京二手房市场抑制作用非常有限。

　　美联物业市场研究部总监张大伟认为差额营业税这一政策将使得明年一季度不会出现原来预计的大跌现象，恐慌性需求在1季度依然会支撑每月交易突破2万套，而价格预计也不会出现明显的下滑。根据一系列的政策出发点，从增加供应抑制价格过快上涨，使得力度必然有限。预计市场确立调整趋势将在明年下半年

　　对于5年内非普通住宅交易收取全额营业税的政策：美联物业市场研究部总监张大伟认为这一政策和09年执行的有了调整，说明政策对投资性购房打压力度加大，原来2年内全额，以上差额的政策改变成5年内全额，5年以上差额。但是对于这部分房源因为超过140平米总价非常高，使得非普通置业者能够消费，这部分购房者大部分选择了全款，在09年9月以后，140平米以上非普通住宅的置业者已经72%以上选择了全款，这样能躲避84号文的影响，获得比较低的纳税价格。所以影响也非常有限。

　　而对于非普通住宅超过5年的也按照差额收取，这一政策变化，将一定程度上抑制着部分交易，但是因为与目前占市场主体地位的恐慌性需求能够购买的房源差距比较大，所以影响市场不大。