二手房买卖中的贷款不能纠纷

二手房买卖中的贷款不能纠纷
案情介绍：2004年2月18日，李某与王某签订了房屋买卖合同。该合同约定：买受人王某购买李某房屋，总金额为197万元；买受人于签约当日向出卖人交付40万元，余款157万元通过银行贷款支付给出卖人；买受人如未在合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1.5%向出卖人支付违约金；自合同生效之日起30日内，由出卖人向相关部门申请备案登记；出卖人应当在2004年10月31日前，将房屋交付给买受人使用。后由于银行贷款政策有所调整，对于首付款要求提高，截止至2005年3月前，按揭贷款仍在申请办理中，且迟迟未办理成功。由于支付不能王某向李某表示解除合同，李某答应予以解除，但要求王某按照合同约定支付违约金，双方协商不成诉至法院。王某声称，因贷款无法办理是由于归家政策的变化，自己并不存在过失，要求法院判决合用决出，李某返还预付款40万元。
律师分析：按揭贷款是当今房款支付的主要形式，因此，为此而产生的纠纷就在所难免。比如时常会出现贷款不成功，导致购房者无法购买房屋的情况。这时，如果出卖方与买方已经签订了房屋买卖合同，但由于各方面的原因买方无法获得银行贷款而发生履行不能的情况，此时该如何处理呢？
笔者认为，因采用过错主义原则，即因当事人一方原因未能订立贷款合同并导致商品房不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。比如在合同约定由卖方作为担保协助买方办理贷款而事实上卖方并未履行协助义务的，买方可以请求解除合同并要求卖方赔偿损失，反之亦然；但如因不可归责于当事人双方的事由而未能订立贷款合同的，比如说由于国家金融政策变化导致发放贷款条件的提高，未能订立商品房买卖合同，开发商应当将收到的预付款及其利息或者定金返还买受人。在本案中，很明显，签订房屋合同是出于买卖双方的真实意思，并不存在虚假情况，故双方当事人均不存在过错；且买方王某没能顺利办理贷款的原因在于银行政策的变化，故法院应当支持王某的请求解除合同。
律师支招：购房贷款是购房者支付房款的主要形式，在日常生活中，往往是购房者和银行签订贷款协议，但是出卖方也不能以为按揭贷款仅仅是银行和购房者之间的事情，因为如果发生贷款不能则很可能导致合同的解除。因此，出卖方不仅应当做到按期交付房屋之外，还应当及时协助购房者办理房产证，并且及时督促银行与借款人之间办理相关的抵押登记手续，以确保贷款的顺利办理。
法条链接：
《合同法》
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗路的，不能免除责任。

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