案例一:
陈先生近日在天河区买下一套三房的单元,并打算把自己原来位于芳村的房子卖掉,遂通过中介公司出售房屋,一中介公司很快为陈先生找到买家。随后,陈先生与买家很快就交易条件协商一致,买家还将1万元定金交付给陈先生。收取定金后,陈先生与买家和中介公司签署了买卖合同,并收取了买家交来的首期房款4万元。
没多久,另一家中介公司找到陈先生,说有买家愿意以高出现买家5万元的价钱购买其房屋,陈先生遂向第一家中介公司表示,要求退回所收房款5万元并取消交易,并与第二家中介公司及买家签署了买卖合同。
其后,第一位买家和中介公司向法院起诉陈先生,要求陈先生承担违约责任。法院最后判决陈先生败诉,陈先生须承担相应的违约责任。
案例二:
张先生与刘小姐于2004年1月签订房屋租赁合同,约定由刘小姐以每月2000元的租金,承租张先生的房屋一间,租期由2004年2月1日至2005年1月31日,合同内并无约定续租的相关条款。
2005年1月租期届满时,张先生口头通知刘小姐要求增加租金,按每月2500元收取,刘小姐也表示同意。半年后,张先生要求再次上调租金至每月3000元,刘小姐表示不同意,并仍按每月2500元向张先生交纳租金,但张先生拒绝收取,并要求刘小姐按每月3000元的标准补交8月后的租金,还要求刘于10月份合约期满时退回房屋。
刘小姐认为:张先生是单方提出加租,自己也表示不接受,故双方应按原口头约定的每月租金2500元维持原租赁关系,直至2006年1月31日止。
张先生和刘小姐各持己见,后经过法院判决:刘小姐按每月2500元向杨先生补交8-10月的租金,同时解除双方的租赁关系。
在二手的交易过程中,情况不时发生变化,解除合同有什么样的后果?如何可以最大程度地减少自己的损失?记者为此采访了合富置业法律事务部有关专业人士。
专家分析:
案例一:陈先生与第一位买家签署合同并收取定金及首期楼款,但却在未经合约另一方同意,且没有法律和合约依据的情况下擅自解除合同,根据《合同法》有关规定,陈先生此做法属违约行为,理应承担有关法律责任。
专家提醒,业主出售房屋要慎重,一旦签署了买卖合同,就要依约履行合同,以免因贪图小利而招致无谓的纠纷及损失。
案例二:张先生虽然只是口头通知刘小姐提高租金,但刘小姐同意并已实际履行,说明双方就继续租赁该物业的租金标准达成了口头协议,该口头协议是有效的。但由于该口头协议未涉及租赁期限,故应视为该物业继续租赁的期限为不定期租赁。所以,出租人张先生要求在2005年10月终止租赁关系,是有根据的。因为依照《合同法》232条的规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第61条仍不能确定的,视为不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同,应当在合理期限之前通知承租人。”张先生在口头协议履行过程中,单方要求提高租金,刘小姐予以拒绝,张先生的合约就不具有变更租金标准的效力,双方仍应按照原租金标准执行。