上海二手房交易流程是怎样的

　　一、上海二手房交易流程是怎样的

　　（一）无需贷款的上海二手房买卖流程为：

　　1、卖方到中介挂牌。(一般卖方会在好多个中介挂牌，在没有买方成交意向前，只要知道房屋的大致情况即可)

　　2、买方有初步意向，中介带其看房。

　　3、买方决定购买，向中介公司交意向金，并签意向金协议书。(中介公司应先询问卖方此房屋是否尚未卖出)(买方应注意意向金何时转化为定金)

　　4、中介公司联系卖方，将产证原件即卖方身份证复印件留下。

　　5、中介公司凭产证复印件去房屋所在地房地产交易中心拉“确权单”(确认产权人基本信息、房屋是否设定抵押或租赁等)

　　6、中介公司尽快将意向金交至卖方(最好约上买方一起)，此时意向金在性质上已转化为定金。对双方都具有了约束力。

　　7、中介公司约买卖双方，一起就买卖合同的各项条款进行协商。(成交价几何、房屋内固定设施如何处置、何时付首付及首付多少、过户期间、交房时间、户口迁移问题、尾款何时付、物业维修基金及过户等);(中介公司一般先打印两份合同草案，以便双方协商修改)

　　8、双方达成一致意见，各自设置合同密码，然后草案文本就转化为正式文本了。然后打印(一般至少需要五本)，双方亲笔签署，合同即时生效。

　　9、中介公司约买卖双方一起去交易中心办理过户手续。领取《上海市XX区房地产交易中心收件收据》，然后付尾款，交中介费(买卖双方各交房价的1%)，去物业办理过户手续等。如果一方无法亲自到场，需要办理委托公证手续。

　　10、20个工作日后买方新的《房地产权证》办出。凭《收件收据领取》。

　　注：涉外人士，包括港澳台，买卖合同、借款合同须办理公证。

　　（二）需要贷款的二手房买卖流程

　　1、卖方到中介挂牌。(一般卖方会在好多个中介挂牌，在没有买方成交意向前，只要知道房屋的大致情况即可)

　　2、买方有初步意向，中介带其看房。

　　3、买方决定购买，向中介公司交意向金，并签意向金协议书。(中介公司应先询问卖方此房屋是否尚未卖出)(买方应注意意向金何时转化为定金)

　　4、中介公司联系卖方，将产证原件即卖方身份证复印件留下。

　　5、中介公司凭产证复印件去房屋所在地房地产交易中心拉“确权单”(确认产权人基本信息、房屋是否设定抵押或租赁等)

　　6、中介公司尽快将意向金交至卖方(最好约上买方一起)，此时意向金在性质上已转化为定金。对双方都具有了约束力。

　　7、中介公司约买卖双方，一起就买卖合同的各项条款进行协商。(成交价几何、房屋内固定设施如何处置、何时付首付及首付多少、过户期间、交房时间、户口迁移问题、尾款何时付、物业维修基金及过户等);(中介公司一般先打印两份合同草案，以便双方协商修改)

　　8、中介公司会初步判断买方是否符合贷款条件(将买方及房屋基本信息告知合作的贷款公司，做初步评审，评审贷款人及评估房屋价格)，防止其无法贷款或不能贷足而引发定金纠纷。

　　房产中介针对不同的贷款人会选择不同的步骤：

　　A、主贷人资信很好(年龄、学历、工作、收入、现有资产以及配偶情况、有无子女等综合考虑)，一定能够贷全额，那么中介公司会先进行第8项，然后凭此买卖合同，约买方即银行工作人员一同办理贷款手续(若卖方有时间也愿意配合更好)。

　　B、主贷人资信很一般，是否能贷款还不能确定。为了避免双方签署正式合同后买方无法贷款而引发纠纷，中介公司会到第7项后，直接约买方即银行工作人员办理贷款手续。等贷款审批下来后再约双方签署正式合同。

　　9、贷款审批下来后。买方付足约定的首付款给卖方。

　　10、中介公司拿银行抵押登记材料，约买卖双方去交易中心办理过户手续。

　　11、20个工作日后，凭《收件收据》领《房地产权证》，以及《他项权利证明》(银行抵押权设定凭证)。

　　房产证买方自己保管，同时将《他项权利证明》、及契税单复印件尽快送至贷款银行。

　　12、银行放款至卖方指定帐户。

　　二、二手房什么情况下千万不要买？

　　１、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的；

　　２、依法收回土地使用权的；

　　３、共有二手房，未经其他共有人书面同意的；

　　４、权属有争议的；

　　５、未依法登记领取权属证书的；

　　６、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

　　７、列入动拆迁范围的；

　　８、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形（比如禁止城市居民购买建在农村集体土地上的小产权房）。

　　法律依据：

　　二手房买卖合同纠纷中适用法律法规有：《中华人民共和国城市房地产管理法》，《城市商品房预售管理办法》，《物权法》，《担保法》，《中华人民共和国合同法》等。

　　二手房交易中房地产买卖合同中规避国家税收的价格条款无效。该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人以逃避税收为由请求确认合同全部无效的，不予支持。

　　买卖双方为逃避税收在居间买卖合同中约定虚假成交价，一方要求以真实成交价订立现售合同，对方不同意导致现售合同未能订立的，视为房地产买卖合同不成立。原居间买卖合同没有约束力，当事人请求适用定金罚则、赔偿损失或者支付佣金的，不予支持。

　　以上就是找法网小编为您整理的关于上海二手房交易流程是怎样的相关内容，首先要确定这个二手房是否属于争议房或者是政府扣押的房产，其次这个二手房上的借贷数额是否被告知。一定要仔细的考虑，以免被有心人骗取钱财。若您对这个问题还有疑问，欢迎咨询找法网律师。